なぜ、リフォーム技術を得る必要があると感じたのか、競売を通じてリフォームの知識と技術を得ようと考えたのか、を順に伝えていきたい。
新築アパートから始めた不動産投資も、収益面で行き詰まりを感じていた。
30年ローンを、家賃で残債を減らしていく。
定年まで働き上げるつもりなら、これでもいいのかもしれない。
しかし、私の場合はセミリタイヤを狙っている。
この新築1棟アパートを続けていても、はっきり言ってセミリタイヤは無理。
都心から離れた中古物件を、視野に入れなければならないステージが来た。
さぁ、初心者サラリーマン大家のステージから脱却していこう。
目次
不動産投資の競売スクールが一石三鳥だった件
さて、どうやってリフォーム技術を学ぶか。
個人的には、
所有物件は、すべて外注管理の新築アパートなので、こう思うのも当然か。
よって、この壁を乗り越える方法を客観的に考えてみた。
・ボロ物件を安価にリフォームする知識や判断基準
・メンドクサイ病になっている心を支えてくれる人
以前、自宅を築27年の中古で買って自己リフォームを行ったときは、約3か月間、毎日会社帰りに家に寄って深夜まで作業。
ようやく住める状態までリフォームした、大変だった記憶がよみがえる。
という事で、このように解決法を考えた。
サラリーマン大家としてステージアップする「一石三鳥」の方法だ。
安くはないが、競売物件を取得すれば半年以内には回収できる。
不動産投資の競売にセミリタイヤへの加速の道を見つけた件
不動産の競売の情報サイト「981.jp」がある。
競売にかけられている物件情報が確認できる。
さて利回りを見てみよう。
利回り20%台なんて普通。
利回り70%以上もある。
さすがに利回り70%は、何か問題があるのだろう。
その辺りは、塾で問題点のパターンと対応策を、法律や人脈構築も含めて学べることになる。
20%狙っていけば、セミリタイヤまで4倍速で加速できる。
新築で20年かかることが、競売だと5年で出来てしまう。
この壁を乗り越えれば、セミリタイヤが見えてきた。
自宅のリフォームと不動産投資のリフォームは違う件
以前、築27年の中古戸建てを自宅として購入した時に、一通りのリフォームは経験した。
なるべくお金をかけないように、ほぼ自分で行った。
さすがにユニットバスとトイレは業者に取り付けてもらったが。
・キッチンドアにカッティングシートを貼る
・キッチン換気扇の取り付け
・リビングの壁に珪藻土塗り
・ガレージエリアの床を木に張替え
・ガレージに中2階を設置
・火災警報器、煙警報器設置
・フローリングの保護液の散布
・猫ドア設置
・猫脱走防止ドア設置
・小さなウッドデッキ設置
・洗面台の交換
・ベランダ床のタイル貼り
・ドアノブや収納棚の取っ手の交換
・電源コンセントの交換
・スイッチ類の交換
・洗濯パンの設置
リストに書くと何かスゴイ事のように見えるが、素人でも何とかなるもんだ。
これらを、3ヶ月ぐらいかけて会社から帰ったあとに行った。
部材は全部、ネットショップかホームセンターで購入。
ウォシュレットトイレ本体ですら、ネットショップで買って配送してもらった。
買い物を続けていると、カード会社から「ブラックカード」への招待状「インビテーション」が送られてくる。
車も余裕でクレジットカードで買えてしまう限度額の設定、そんなお金は無いんだけれど…
さて話を戻して、ほぼ部材原価のリフォームで済んだが、そこで気づいたことがある。
わたしは「凝り性」だ。
グレードの高い物を買ってしまったり、そこまでしなくても、という部分にこだわってみたり。
この凝り性を、競売物件のリフォームで行ってしまうと、余計な利回りを落としてしまう結果になる。
最低限、賃貸できるレベルのリフォームとは何か、を学ぶ必要がある。
競売物件は、結構ひどい状態のものが多い。
間違いなく手を入れていく必要がある。
何から手をつけるべきか、どのレベルまでリフォームするべきか、客が付くリフォームとは何か。
利回りを気にしなくても良い、自宅のリフォームとは感覚を変えていかなければいけない。
事業のためのリフォーム術を、競売物件のリフォームで学んでいける。
競売物件のリフォームから何を学ぶべきか
まずは客付けできる最低限のリフォームとは何か、を学ぼうと考えている。
実践を行い、経験し、自分の中に善し悪しの判断基準を作り上げる。
この作業がサラリーマン大家にとって大変な作業なのは容易に想像がつくが、間違いなく経験は必要だ。
多くの成功している専業大家で、この壁を乗り越えていない人はいない。
・リフォームを行う場所の優先順位
・作業にかかる時間
・利回りを落とさないコスト感
ここからが、規模を増やす重要な部分になると考えた。
1建目は、大変でも自分で行う。
しかし、2建目以降は自分では行わないで、外注する。
時間を短縮するためだ。
セミリタイヤを目指すには、時間効率を上げなければならない。
そしてそれを、リフォーム会社を通さずに、職人に直接依頼する方法を取る。
コストを下げるためだ。
この人脈開発も、塾で学んでいける。
無料の情報は、しょせん無料どまり。
良質な情報は、有料の中にしかない。
2建目以降 : 外注化の仕組みづくりを行う
もちろんこれらは、ここのブログを通じて一部を公開していこうと思う。
まとめ
セミリタイヤを実現させるには、中古物件を視野に入れなければならない。
・集客
・リフォームを行う場所の優先順位
・作業にかかる時間
・利回りを落とさないコスト感
そして、横展開できるようにフローやマニュアルに落とし込む。
そうする事で、2建目以降は外注化も容易になるだろう。
別記事では、競売を始めてみようと考えた経緯と、その時の判断の過程を書いてみたので参考にしてほしい。
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