不動産の競売をすると決めた理由はリフォーム技術の向上目的だった件

競売不動産投資
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海外投資

なぜ、リフォーム技術を得る必要があると感じたのか、競売を通じてリフォームの知識と技術を得ようと考えたのか、を順に伝えていきたい。

新築アパートから始めた不動産投資も、収益面で行き詰まりを感じていた。
30年ローンを、家賃で残債を減らしていく。
定年まで働き上げるつもりなら、これでもいいのかもしれない。

しかし、私の場合はセミリタイヤを狙っている。
この新築1棟アパートを続けていても、はっきり言ってセミリタイヤは無理

不動産投資の基本
良い物件を安く買って運営して儲ける
これを実行する必要性を強く感じていた。

都心から離れた中古物件を、視野に入れなければならないステージが来た。
さぁ、初心者サラリーマン大家のステージから脱却していこう。

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不動産投資の競売スクールが一石三鳥だった件

さて、どうやってリフォーム技術を学ぶか。
個人的には、

はぁーリフォームかぁ、メンドクサイ
というのが正直な感想
所有物件は、すべて外注管理の新築アパートなので、こう思うのも当然か。
よって、この壁を乗り越える方法を客観的に考えてみた。
解決しなければならない問題点
・良い物件を安く買う方法
・ボロ物件を安価にリフォームする知識や判断基準
・メンドクサイ病になっている心を支えてくれる人
これを「楽しそうー」と思えれば良かったのだが。
以前、自宅を築27年の中古で買って自己リフォームを行ったときは、約3か月間、毎日会社帰りに家に寄って深夜まで作業。
ようやく住める状態までリフォームした、大変だった記憶がよみがえる。

という事で、このように解決法を考えた。

ポイント
良い物件を安く買う方法はドウする?
競売が一番安く買える、中間手数料や税金も無い
ポイント
ボロ物件を安価にリフォームする知識や判断基準はドウする?
競売の塾に入れば、教えてくれるでしょ
ポイント
メンドクサイ病になっている心を支えてくれる人はドウする?
競売物件の師匠や仲間を探しとくか
という条件で、競売をターゲットにして塾を選んだ。
サラリーマン大家としてステージアップする「一石三鳥」の方法だ。
安くはないが、競売物件を取得すれば半年以内には回収できる。

不動産投資の競売にセミリタイヤへの加速の道を見つけた件

不動産の競売の情報サイト「981.jp」がある。
競売にかけられている物件情報が確認できる。

さて利回りを見てみよう。
利回り20%台なんて普通。
利回り70%以上もある。
さすがに利回り70%は、何か問題があるのだろう。

その辺りは、塾で問題点のパターンと対応策を、法律や人脈構築も含めて学べることになる。

競売は、利回り20%が普通に狙えるのかー
新築アパートや区分なんて、下手したら5-6%だ。
20%狙っていけば、セミリタイヤまで4倍速で加速できる。

新築で20年かかることが、競売だと5年で出来てしまう。
この壁を乗り越えれば、セミリタイヤが見えてきた

自宅のリフォームと不動産投資のリフォームは違う件

以前、築27年の中古戸建てを自宅として購入した時に、一通りのリフォームは経験した。
なるべくお金をかけないように、ほぼ自分で行った
さすがにユニットバスとトイレは業者に取り付けてもらったが。

自宅を自己リフォームした件
・キッチンの塗装
・キッチンドアにカッティングシートを貼る
・キッチン換気扇の取り付け
・リビングの壁に珪藻土塗り
・ガレージエリアの床を木に張替え
・ガレージに中2階を設置
火災警報器煙警報器設置
・フローリングの保護液の散布
猫ドア設置
猫脱走防止ドア設置
・小さなウッドデッキ設置
洗面台の交換
・ベランダ床のタイル貼り
・ドアノブや収納棚の取っ手の交換
電源コンセントの交換
スイッチ類の交換
洗濯パンの設置
書ききれない。
リストに書くと何かスゴイ事のように見えるが、素人でも何とかなるもんだ。
これらを、3ヶ月ぐらいかけて会社から帰ったあとに行った。

部材は全部、ネットショップホームセンターで購入。
ウォシュレットトイレ本体ですら、ネットショップで買って配送してもらった。

ネットショップのポイント貯まりまくりだ (^^♪
リフォームに関わる工具や部材をカードで買っていたら、クレジットカードは晴れて「ブラックカード」になった。
買い物を続けていると、カード会社から「ブラックカード」への招待状「インビテーション」が送られてくる。
車も余裕でクレジットカードで買えてしまう限度額の設定、そんなお金は無いんだけれど…

さて話を戻して、ほぼ部材原価のリフォームで済んだが、そこで気づいたことがある。
わたしは「凝り性」だ。
グレードの高い物を買ってしまったり、そこまでしなくても、という部分にこだわってみたり。

この凝り性を、競売物件のリフォームで行ってしまうと、余計な利回りを落としてしまう結果になる。
最低限、賃貸できるレベルのリフォームとは何か、を学ぶ必要がある。

競売物件は、結構ひどい状態のものが多い。
間違いなく手を入れていく必要がある。

何から手をつけるべきか、どのレベルまでリフォームするべきか、客が付くリフォームとは何か。
利回りを気にしなくても良い、自宅のリフォームとは感覚を変えていかなければいけない。

事業のためのリフォーム術を、競売物件のリフォームで学んでいける。

競売物件のリフォームから何を学ぶべきか

まずは客付けできる最低限のリフォームとは何か、を学ぼうと考えている。
実践を行い、経験し、自分の中に善し悪しの判断基準を作り上げる。

この作業がサラリーマン大家にとって大変な作業なのは容易に想像がつくが、間違いなく経験は必要だ。
多くの成功している専業大家で、この壁を乗り越えていない人はいない

客付け用リフォームの判断基準を持つ
・住人の心理
・リフォームを行う場所の優先順位
・作業にかかる時間
・利回りを落とさないコスト感
これらの自分の判断基準を、実践経験から得る

ここからが、規模を増やす重要な部分になると考えた。
1建目は、大変でも自分で行う
しかし、2建目以降は自分では行わないで、外注する
時間を短縮するためだ。

セミリタイヤを目指すには、時間効率を上げなければならない。
そしてそれを、リフォーム会社を通さずに、職人に直接依頼する方法を取る。
コストを下げるためだ。
この人脈開発も、塾で学んでいける。

無料の情報は、しょせん無料どまり。
良質な情報は、有料の中にしかない。

競売で規模拡大を加速させる手順
1建目 : 全て自分でこなして判断基準を作る
2建目以降 : 外注化の仕組みづくりを行う
最終的には、横展開できるように判断基準やフローやマニュアルに落とし込みたい。
もちろんこれらは、ここのブログを通じて一部を公開していこうと思う。

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まとめ

セミリタイヤを実現させるには、中古物件を視野に入れなければならない。

ポイント
良い物件を安く買って、運営して儲ける
というのが、不動産投資の本質だと考える。
中古物件で必ず必要な知識
・リフォーム
・集客
今回は「リフォーム」に焦点をあてて考察してみた。
リフォームの4つの判断基準
・住人の心理
・リフォームを行う場所の優先順位
・作業にかかる時間
・利回りを落とさないコスト感
まずは自分で実践し、この4つの判断基準を作る
そして、横展開できるようにフローやマニュアルに落とし込む
そうする事で、2建目以降は外注化も容易になるだろう。

別記事では、競売を始めてみようと考えた経緯と、その時の判断の過程を書いてみたので参考にしてほしい。

サラリーマンの不動産投資として競売は可能か?セミナー参加した件

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