不動産の競売をすると決めた理由はリフォーム技術の向上目的だった件

競売不動産投資
ついに、当ブログ「南国リゾカジ大家さん」が、ブログ村の「40代サラリーマン」注目ブログにランキングされました!

にほんブログ村 サラリーマン日記ブログ 40代サラリーマンへ
にほんブログ村

おかげさまで現在ランキング〇位!クリックして現在のランキングを確認してね。

南国リゾカジ大家さん_記事更新の遅れ

なぜ、リフォーム技術を得る必要があると感じたのか、競売を通じてリフォームの知識と技術を得ようと考えたのか、を順に伝えていきたい。

新築アパートから始めた不動産投資も、収益面で行き詰まりを感じていた。
30年ローンを、家賃で残債を減らしていく。
定年まで働き上げるつもりなら、これでもいいのかもしれない。

しかし、私の場合はセミリタイヤを狙っている。
この新築1棟アパートを続けていても、はっきり言ってセミリタイヤは無理

不動産投資の基本
良い物件を安く買って運営して儲ける
これを実行する必要性を強く感じていた。

都心から離れた中古物件を、視野に入れなければならないステージが来た。
さぁ、初心者サラリーマン大家のステージから脱却していこう。

スポンサーリンク

不動産投資の競売スクールが一石三鳥だった件

さて、どうやってリフォーム技術を学ぶか。
個人的には、

はぁーリフォームかぁ、メンドクサイ
というのが正直な感想
所有物件は、すべて外注管理の新築アパートなので、こう思うのも当然か。
よって、この壁を乗り越える方法を客観的に考えてみた。
解決しなければならない問題点
・良い物件を安く買う方法
・ボロ物件を安価にリフォームする知識や判断基準
・メンドクサイ病になっている心を支えてくれる人
これを「楽しそうー」と思えれば良かったのだが。
以前、自宅を築27年の中古で買って自己リフォームを行ったときは、約3か月間、毎日会社帰りに家に寄って深夜まで作業。
ようやく住める状態までリフォームした、大変だった記憶がよみがえる。

という事で、このように解決法を考えた。

ポイント
良い物件を安く買う方法はドウする?
競売が一番安く買える、中間手数料や税金も無い
ポイント
ボロ物件を安価にリフォームする知識や判断基準はドウする?
競売の塾に入れば、教えてくれるでしょ
ポイント
メンドクサイ病になっている心を支えてくれる人はドウする?
競売物件の師匠や仲間を探しとくか
という条件で、競売をターゲットにして塾を選んだ。
サラリーマン大家としてステージアップする「一石三鳥」の方法だ。
安くはないが、競売物件を取得すれば半年以内には回収できる。

不動産投資の競売にセミリタイヤへの加速の道を見つけた件

不動産の競売の情報サイト「981.jp」がある。
競売にかけられている物件情報が確認できる。

さて利回りを見てみよう。
利回り20%台なんて普通。
利回り70%以上もある。
さすがに利回り70%は、何か問題があるのだろう。

その辺りは、塾で問題点のパターンと対応策を、法律や人脈構築も含めて学べることになる。

競売は、利回り20%が普通に狙えるのかー
新築アパートや区分なんて、下手したら5-6%だ。
20%狙っていけば、セミリタイヤまで4倍速で加速できる。

新築で20年かかることが、競売だと5年で出来てしまう。
この壁を乗り越えれば、セミリタイヤが見えてきた

自宅のリフォームと不動産投資のリフォームは違う件

以前、築27年の中古戸建てを自宅として購入した時に、一通りのリフォームは経験した。
なるべくお金をかけないように、ほぼ自分で行った
さすがにユニットバスとトイレは業者に取り付けてもらったが。

自宅を自己リフォームした件
・キッチンの塗装
・キッチンドアにカッティングシートを貼る
・キッチン換気扇の取り付け
・リビングの壁に珪藻土塗り
・ガレージエリアの床を木に張替え
・ガレージに中2階を設置
火災警報器煙警報器設置
・フローリングの保護液の散布
猫ドア設置
猫脱走防止ドア設置
・小さなウッドデッキ設置
洗面台の交換
・ベランダ床のタイル貼り
・ドアノブや収納棚の取っ手の交換
電源コンセントの交換
スイッチ類の交換
洗濯パンの設置
書ききれない。
リストに書くと何かスゴイ事のように見えるが、素人でも何とかなるもんだ。
これらを、3ヶ月ぐらいかけて会社から帰ったあとに行った。

部材は全部、ネットショップホームセンターで購入。
ウォシュレットトイレ本体ですら、ネットショップで買って配送してもらった。

ネットショップのポイント貯まりまくりだ (^^♪
リフォームに関わる工具や部材をカードで買っていたら、クレジットカードは晴れて「ブラックカード」になった。
買い物を続けていると、カード会社から「ブラックカード」への招待状「インビテーション」が送られてくる。
車も余裕でクレジットカードで買えてしまう限度額の設定、そんなお金は無いんだけれど…

さて話を戻して、ほぼ部材原価のリフォームで済んだが、そこで気づいたことがある。
わたしは「凝り性」だ。
グレードの高い物を買ってしまったり、そこまでしなくても、という部分にこだわってみたり。

この凝り性を、競売物件のリフォームで行ってしまうと、余計な利回りを落としてしまう結果になる。
最低限、賃貸できるレベルのリフォームとは何か、を学ぶ必要がある。

競売物件は、結構ひどい状態のものが多い。
間違いなく手を入れていく必要がある。

何から手をつけるべきか、どのレベルまでリフォームするべきか、客が付くリフォームとは何か。
利回りを気にしなくても良い、自宅のリフォームとは感覚を変えていかなければいけない。

事業のためのリフォーム術を、競売物件のリフォームで学んでいける。

競売物件のリフォームから何を学ぶべきか

まずは客付けできる最低限のリフォームとは何か、を学ぼうと考えている。
実践を行い、経験し、自分の中に善し悪しの判断基準を作り上げる。

この作業がサラリーマン大家にとって大変な作業なのは容易に想像がつくが、間違いなく経験は必要だ。
多くの成功している専業大家で、この壁を乗り越えていない人はいない

客付け用リフォームの判断基準を持つ
・住人の心理
・リフォームを行う場所の優先順位
・作業にかかる時間
・利回りを落とさないコスト感
これらの自分の判断基準を、実践経験から得る

ここからが、規模を増やす重要な部分になると考えた。
1建目は、大変でも自分で行う
しかし、2建目以降は自分では行わないで、外注する
時間を短縮するためだ。

セミリタイヤを目指すには、時間効率を上げなければならない。
そしてそれを、リフォーム会社を通さずに、職人に直接依頼する方法を取る。
コストを下げるためだ。
この人脈開発も、塾で学んでいける。

無料の情報は、しょせん無料どまり。
良質な情報は、有料の中にしかない。

競売で規模拡大を加速させる手順
1建目 : 全て自分でこなして判断基準を作る
2建目以降 : 外注化の仕組みづくりを行う
最終的には、横展開できるように判断基準やフローやマニュアルに落とし込みたい。
もちろんこれらは、ここのブログを通じて一部を公開していこうと思う。

スポンサーリンク

まとめ

セミリタイヤを実現させるには、中古物件を視野に入れなければならない。

ポイント
良い物件を安く買って、運営して儲ける
というのが、不動産投資の本質だと考える。
中古物件で必ず必要な知識
・リフォーム
・集客
今回は「リフォーム」に焦点をあてて考察してみた。
リフォームの4つの判断基準
・住人の心理
・リフォームを行う場所の優先順位
・作業にかかる時間
・利回りを落とさないコスト感
まずは自分で実践し、この4つの判断基準を作る
そして、横展開できるようにフローやマニュアルに落とし込む
そうする事で、2建目以降は外注化も容易になるだろう。

別記事では、競売を始めてみようと考えた経緯と、その時の判断の過程を書いてみたので参考にしてほしい。

サラリーマンの不動産投資として競売は可能か?セミナー参加した件

評価の高い本を読んで知識に投資しよう!

皆さん、本を読んで勉強していますか?
成功者は本を読んで知識を蓄え、迷うことなく行動しています。
この記事を最後まで読んだあなたのベストな1冊を探してみませんか?
そして、自分から行動することで人生を変えていってください。

知識に投資しよう
初心者の疑問に答え、成功への道筋を示し、確実に稼げる体質にする、不動産書籍ランキングでも好評な良本。
不安と疑問だらけで、答えをどう調べていけばいいのか、何が答えなのかわからない初心者におススメ
不動産鑑定士の著者の客観的で中立的な答えなら、あなたの不安や疑問も解消するのでは?

【得られる知識】
・不動産に関する基本的な知識
・初心者の具体的な投資手順
・知名度が低くても投資できる場所の見つけ方

スポンサーリンク
この記事を最後まで読んで頂いて、本当に有難うございます!

ブログランキング・にほんブログ村へにほんブログ村

もし、面白かった、とか、参考になった、とか少しでも感じて頂けたのなら、バナーをクリックしてブログランキング上位になるための応援して頂けないでしょうか?

アナタのクリックが僕の励みになります、また次の記事でお会いしましょう!

海外投資

南国リゾカジ大家さん・龍久LINE公式アカウント