【シノケンの評判】現役オーナー歴5年の評価!セミナーから購入まで

国内不動産投資
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海外投資

【記事概要】
人生100年時代のテレビCMで評判のシノケン。不動産投資やアパート賃貸経営に興味を持ったサラリーマンも多い。そこで現役シノケン大家が、オーナー歴5年の投資実績を評価した。セミナー、物件の価格、利回り、頭金、銀行融資、購入までを、実際に体験した事実に基づき徹底検証していく。
龍久
こんにちわ「南国リゾカジ大家さん」龍久です。

この記事では、不動産投資アパート賃貸経営で有名な「シノケン」の評判を、現役シノケン大家の僕が徹底的に検証します。

5年間運営してきたからこそ解った本当の評価を、隠すことなく記事にしていきますよ!

シノケンは「最も有名な不動産投資会社」と言っても過言ではなく、ネットで調べると、シノケンの数多くの評判が記事になっています。

でも、現役シノケンオーナー側から見ると、

この評判や評価記事を書いた人は、本当にシノケンのオーナー?

って思ってしまうわけです。まぁ、違いますよね。実際に物件を持っていない人が書いた、良い事しか書かれていない記事ばかり氾濫しています。そんな偏った情報の記事では、本当の評価はわからないわけです。デメリットやリスクが書かれてないわけですから。

シノケンの記事で書かれている評判は本当なの?

アパート経営って本当に儲かるの?

実際、年収や頭金は実際どれぐらいなの?

何でシノケン買う事にしたの?

シノケン買って後悔してない?

こんな疑問を、現役シノケン大家歴5年オーナーが、実際にアパート賃貸経営した5年間の実績報告と共に、本当の評価をしていきますね。5年分の資料をほじくり返したら、スゴイ情報量なので、2記事に分けて記載します。

まず、この1つ目の記事では、シノケンを買う事になったキッカケと、購入に至るまでの実際のエピソードを中心に、評判を検証していきますよ。

2記事目は、5年間のアパート経営について、実際の利回りやキャッシュフローの実績値を提示しながら、評判を検証していく予定です。

龍久
2記事目のリンクは、この記事の最後に貼っておきますね!
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目次

シノケンのオーナーとして所有中の物件仕様


このレビュー記事を書くキッカケは、シノケンの新築アパートのオーナーになって5年経ったからです。

非居住用の物件、つまりシノケンの物件を売るときには、譲渡益に対して「譲渡所得税」がかかります。この譲渡所得税は、所有期間が「5年以下」と「5年越」では、倍近く税率が違います。

譲渡所得税
【5年以下】
短期譲渡所得、税率39%(所得税30%、住民税9%)

【5年越】
長期譲渡所得、税率20%(所得税15%、住民税5%)

譲渡所得税率の違いから、物件売却という出口を意識し始めるのが、物件を所有してから5年越という事です。この5年の区切りに、シノケンのオーナーという立場から、実際の数字や結果をレビューしていきます。

まずは、僕が所有しているシノケンのアパートのスペックを紹介していきます。

所有物件スペック一覧表

さすがに具体的に全てを公開する訳にもいかないので、数値はぼかしたりしてます。

【場所】
東京都新宿区(JR山手線内)

【駅からの距離】
都営地下鉄駅から徒歩3分、JR山手線駅から徒歩6分

【物件仕様】
木造新築アパート、2階建て

【土地要件】
旗竿地、約140㎡(40.8坪)、公道設置(42条2項道路)、建ぺい率60%、容積率300%

【部屋仕様】
9部屋、16㎡-17㎡、全室ロフト付、AVANDタイプ

【購入価格】
1億3,600万円(土地価格9,000万円、建物価格4,600万円)

こんな感じの物件ですが、駅近の一等地なので、物件価格も高いです。なぜこの物件を購入する事に決めたのかは、後で記載します。

この新築アパートのオーナーとして、実際はどうだったのか?を、5年間の運営実績と共に、評価レビューしていきますね。

シノケンに興味を持った評判とキッカケ


不動産投資に興味を持ったのは、書籍「金持ち父さん貧乏父さん」を読んだことがキッカケでした。

まだの人は、不動産投資を始める前には必読です。この記事で紹介しています。

不動産投資の超入門オススメ教科書!現役サラリーマン大家の厳選7冊

で、不動産投資の勉強していく過程で、数多くの不動産業者のセミナーに参加しました。その中の1社が「シノケンハーモニー」だった、というわけです。

ちなみに、シノケンは複数の会社からなるグループ会社です。シノケングループを簡単に解説します。

シノケングループの事業内容と売り上げ規模

シノケン(正式名称:株式会社シノケングループ)は、アパート賃貸経営を得意としている最大手の不動産投資会社です。

不動産投資会社の中でも、群を抜いた社歴で実績もあり、2002年にはジャスダック上場(証券コード8909)しています。

株式会社シノケングループ自体は、純粋持株会社として各事業会社の経営管理事業を行っています。実際はこれらの会社がグループ内にあります。

シノケングループ
シノケングループHP
https://www.shinoken.co.jp/

【シノケンプロデュース】
アパート企画・マーケティング事業

【シノケンハーモニー】
マンション開発・販売事業
アパート開発・建築・販売事業

【シノケンファシリティーズ】
不動産賃貸管理事業、不動産売買・賃貸及び仲介業

【シノケンアメニティ】
マンション管理事業、清掃管理事業、不動産仲介・管理事業、警備業

【シノケンコミュニケーションズ】
家賃等の債務保証事業

【シノケンウェルネス】
介護関連事業の統括 / サービス付き高齢者向け住宅の運営

【シノケンアセットマネジメント】
不動産ファンドの組成・運営

これ以外にも、

・ジック少額短期保険
・小川建設
・エスケーエナジー
・SKG INVEST ASIA (HONG KONG) LIMITED

など、シノケングループ傘下には、複数社が存在する大企業です。

会社のIR情報を見ても、健全な財務状況で、売上実績も1000億円を超え、規模を年々大きくしている不動産投資会社の最大手ですね。

シノケングループのIR情報は、ココで確認できますよ。
https://www.shinoken.co.jp/ir/

新築アパート、新築区分マンション、中古物件などを扱っています。

龍久
僕の所有物件は新築アパートなので、購入時は「シノケンハーモニー」、賃貸管理は「シノケンファシリティーズ」のお世話になっている、ということですね!

まずネット検索で評判を集めてみた

まず初めに取り掛かったのが、インターネットでシノケンの評判とかレビューとか、片っ端から調べました。

特に「現役シノケンオーナー」のブログを中心に、評判を調べていきました。インターネットで情報を調べるときは「現役大家さん」の記事や評判を中心に調べてくださいね。

その理由は、下のリンク先の記事にも書きましたが、不動産業者や、広告アフィリエイターの集客用の記事の場合、メリットしか書かれていない偏った情報の可能性が高いからです。

不動産投資を始める前に「絶対ダメな勉強方法」とは?大家さんが解説

シノケンは福岡県発祥の企業のため、福岡県のシノケンオーナーの記事や評判が数多く見つかりました。オーナーの評判を見ていて、気付いた事があります。

評判記事を書いている多くのシノケンオーナーが、2棟目もシノケンで購入している。
これは、1棟目が気に入っている証拠ではないか?
企業の財務も問題ないし、物件オーナーの評判も悪くない。そこで「シノケンのセミナーに参加してみよう」と考えたわけです。

シノケンのセミナーに参加してみた


シノケンのセミナーの評判も、事前に調べておきましたよ。

シノケンのセミナーの評判
・良い評判も、悪い評判も特にない。
・不動産投資の初心者向けセミナー。
・セミナー会場にアパートのモデルルームがある。
・セミナー後に個別相談がある。
・しつこい営業は無い。
実際セミナーに参加した感想としては、評判通り「可もなく不可もなく」。
セミナー内容
・不動産投資の市場動向
・老後の生活のシミュレーション
・資産構築のメリット
・不動産賃貸業は年金の代わりになる
・不動産賃貸業は保険の代わりになる
・不動産賃貸業は節税になる
・不動産投資のリスク
・シノケンの特徴、強み
不動産投資の本を読んで勉強している人であれば、見た事がある話です。他社セミナーでも行っている一般的な、初心者向け不動産投資セミナーの内容で、20人-30人ほど参加していました。

約2時間ほどのセミナーには、夫婦で参加している若い人が意外と多かったのが印象的でした。

セミナーで見学できるモデルルーム


初参加したセミナー会場には、実際のアパートのモデルルームがありました。そのモデルルームをいくつか見学した第一印象は、

今のアパートって、こんなにオシャレなんだ!

抽象的な表現ですが、普通の箱部屋しか知らない僕には、結構インパクト強かったわけです。セミナーは東京会場だったので、首都圏向けの小さな部屋をイメージして作られてたんですね。

狭小地を有効活用するために、立体的な部屋の間取りでした。ロフトに至る階段まで収納として有効活用する、機能性の高いデザインです。

このモデルルームがある話は、インターネットでシノケンのセミナー評判を調べても出てこない情報なので、サプライズとして用意しているのかもしれませんね。

セミナーで営業から物件紹介


セミナー後に個別相談を申し込みました。各セミナー参加者に1名のシノケンハーモニー担当者が付きます。場所は、セミナー会場がそのまま使われました。が…

実は、ここでセミナー参加者は、年収別に選別されていました。というのも、サラリーマンとしての個人属性の高い人、つまり一定水準以上の高い年収の人は、別室に通されるわけです。

個別相談を担当する人も、シノケンハーモニー営業マンのエース級の人が担当します。紹介される物件も1億円越えです。

一定水準以上の高い年収の人、個人属性の高いサラリーマンの基準は分かりませんが、1棟目から1億越えの融資を受けられる年収800万‐900万円以上かな、と想像します。

シノケンハーモニーの営業マンの印象


担当のシノケンハーモニー営業マンは、凄く感じの良い人でしたよ。あれから5年経った今でも付き合いがあり、次の週末にも会う予定です。

別に物件の紹介を受けるわけではないですが「その後、いかがですか?」みたいなサポートをしてくれていて、印象はとても良いです。

今になってわかるのですが、当時の僕は勉強不足のド素人なわけです。無茶な値引き交渉もしたと思いますが、担当の営業マンは本当に誠実に対応してくれました。

本気で不動産投資を始めるキッカケになった営業マンです。営業マンも人間なので相性があると思いますが、その点、ラッキーだったかもしれません。

次に、セミナーで話している内容の一部を、検証します。

不動産賃貸業は年金の代わりになるのか?

不動産投資会社のセミナーに参加したことのある人なら必ず聞いたことがある「不動産賃貸業は年金の代わりになる」ですが、僕の考えをお伝えします。

不動産賃貸業は年金の代わりに・・・ならない!

理由はこの記事に書いてあります。

我々サラリーマンの不動産投資は年金の代わりになる?その検証結果

つまり、ローンを返し終わるのは30年以上先です。購入したアパートが30年経ち老朽化しても、年金の代わりとなって、今と同じ収益を上げてくれますか?って話なわけです。

そもそも何十年も先の年金を貰う歳まで、同じ物件を所有し続ける事を想定しない事。
10年に1回で大規模修繕も想定しなければなりませんし、投資戦略として、30年経つ前に売却する出口を想定しておかなければなりません。不動産投資は、売却してこそ利益確定です。

不動産賃貸業は保険の代わりになるのか?

これも良く聞くセールストーク「不動産賃貸業は保険の代わりになる」です。僕の考えをお伝えします。

不動産賃貸業は保険の代わりに・・・条件付きで、なる!

理由はこの記事に書いてあります。

我々サラリーマンの不動産投資は保険の代わりになる?その検証結果

要は、個人事業主が銀行から融資を受ける場合「団信」付きローンを条件に融資を受けることになります。団信とは「団体信用生命保険」のこと。

もし、ローン名義人が亡くなってしまったら、生命保険会社がローン残債を負担するので、ローン支払いが免除されます。

残された家族にローン残債無しのアパートが相続されるわけです。家賃収入が毎月発生するので、団信は死亡保険と同じ役割を果たします。ただし相続した家族は、相続税を払う必要はありますよ。

「条件付きで」といった理由は、団体信用生命保険に加入できるローン融資額には上限が設定されているからです。金額は1億円の場合が多いです。

という事は、1億越えの物件の場合、超えた金額には団信はつきません。1億円以内の物件の場合、団信がつくので保険の代わりになるけど、1億超えた金額は団信はつきませんよ、って事です。

個人の場合は、融資条件である団体信用生命保険に加入すれば、保険代わりになる。
団体信用生命保険の支払いは、ローンの金利に含まれます。よって、団信の補償内容で、ローン金利が上がったりしますね。

また、団体信用生命保険に入れるのは個人です。法人で物件を所有したい場合は、団体信用生命保険には入れません。

不動産賃貸業は節税対策になるのか?

これも良く聞く営業トークで「不動産賃貸業は節税対策になります!」ってホントかよ?って話です。僕の考えをお伝えします。

不動産賃貸業は節税対策に・・・ならない!

基本的に新築アパートの場合は、初年度は出費額も大きく赤字になるため「税金の還付」を受けられる場合が多いです。つまり初年度は節税できるわけです。

個人事業主の場合は、サラリーマン所得と合算して納税額が決まるので、サラリーマンとして支払った税金の一部が、還付されるわけです。

でも、2年目は家賃収入も入ってきますので、赤字経営になることはありません。税金を納める側になり、節税にはなりません。

不動産投資で節税になるのは、築古木造物件で、かつ、物件総額のうち、建物割合が大きい物件だけです。

例えば総額5,000万円だとしたら、4,000万円が土地価格で1,000万円が建物価格よりも、1,000万円が土地価格で、4,000万円が建物価格の方が節税に繋がります。

つまり、建物の価値を原価償却できるからです。ちなみに、土地は減価償却できませんし、消費税もかかりません。

木造建築の耐久年数は22年と決められています。よって新築の場合、建物価格を22で割った金額を、毎年、原価償却します。

しかし中古の場合、例えば築15年の建物を購入したら、償却残期間はあと7年。1年で原価償却できる金額が大きくなるわけで、節税につながる理屈です。

ただし、物件売却時には売却益に対して譲渡所得税もあるわけで、原価償却して節税しても、逆に譲渡所得税が大きくなる、という話もあるわけで、綿密な計算に基づく節税戦略が必要なのです。

節税は難しい話なので、ここで詳細説明は割愛しますが、シノケンの新築アパートでは、節税効果は1年目だけです。そして、節税した金額も、不動産取得税に消えていくでしょう。

1年目だけは税金の還付がある場合が多いが、不動産取得税の支払いに消える。そして、2年目以降は節税にならない。
普通の個人属性の人が、不動産投資会社から新築物件や築浅物件を購入する場合、節税効果は無い、と考えてくださいね。

節税は、単なる煽り文句です。不動産投資に興味のあるサラリーマンは、税金とか節税というキーワードに敏感ですから。

シノケンが顧客対象とするサラリーマン年収


シノケンハーモニーの顧客はサラリーマンが多いわけです。テレビCMも、サラリーマンを対象にしていますよね。

で、シノケンハーモニーの新築アパートの顧客の年収層はどうなっているのか、って話です。

データ数値は、シノケンから引用します。
https://www.shinoken.com/system/owner_zokusei/salary/

年収やサラリーマン個人属性

シノケンハーモニーの新築アパートのオーナーの年収を確認します。

シノケンオーナー年収層
【年収300万未満】12%
【年収500万未満】9%
【年収700万未満】22%
【年収1,000万未満】29%
【年収1,000万以上】28%
やはり、高給取りサラリーマンの割合が多いですね。これは、銀行の融資が受けられる個人属性に影響しています。

しかし、年収300万未満もいるわけですよ。つまり、年収が低くても、貯金も含めた金融資産を持っていれば、融資を受けて不動産投資を始められる、ってことです。

頭金や初期費用を含めた自己資金

シノケンハーモニーの新築アパートを買う時の、頭金などの初期費用、自己資金を確認します。

自己資金額(頭金・初期費用)
【100万円未満】12%
【300万円未満】12%
【500万円未満】16%
【1,000万円未満】32%
【1,000万円以上】28%
初期費用は大きな金額です。この頭金よりも多い貯蓄が無いと、そもそも不動産投資なんて始められないわけです。

稀に「頭金0」とか謳っている業者もありますが、個人的には危険だと考えます。頭金0でも、結局はローンで後で支払う事になるからです。

「頭金0」でローン支払い額が増えるという事は、利益であるキャッシュフローが小さくなり、突発的な修繕などの支出があった時に、あっという間に赤字になります。

その時に、貯金が無ければ破綻ですよね。小さいキャッシュフローでは貯金なんて、そもそも出来ません。

必要な金融資産や貯蓄


サラリーマンは、どれぐらいの金融資産や貯蓄を持っていれば、銀行融資の対象になるのか、って話です。

初期費用、頭金で、500万円以上のお金が出ていくわけです。それを考えると、最低でも1,000万円は貯蓄していないと、融資対象者として評価されないと予想します。

こればかりは、融資元の銀行次第です。市場状況も影響します。

実は、ここにも落とし穴があって、例えば高属性の年収1,000万円の人の貯蓄が、1,000万円ではダメなわけです。

高給取りなのに、なんで1,000万円しか貯金していないんですか?浪費家ですか?

ってなるわけです。逆に、年収400万円のサラリーマンが、貯蓄1,000万円だったら話は変わります。

堅実に貯めていて、アパート経営を始めても、家賃収入を堅実に貯めてくれる人だ

って認めてくれるわけです。保有している金融資産や貯金額は、銀行融資に大きな影響を与えます。年収額よりも重要と感じています。

なので僕は、このサイト「南国リゾカジ大家さん」を通じて、「副業や金融投資で資金を貯めよう」って言ってるわけです。詳しくはこの記事に書いていますよ。

不動産投資の頭金は節約と貯金だけでは貯まらない!その解決法は?

女性オーナーやオーナー年齢層

シノケンハーモニーの新築アパートで、女性オーナーの割合、年齢層が公表されています。データでは、次の通りでした。

女性オーナー比率
【女性オーナー】17%
オーナー年齢層
【20代オーナー】4%
【30代オーナー】31%
【40代オーナー】35%
【50代以上オーナー】30%
貯金額が低い20代の割合が少ないですね。その中でも堅実に貯金してきた人は、不動産投資に挑戦できています。

もしくは、先ほど言ったように「副業や金融投資で資金を貯めた人」は、20代で年収が低くても挑戦できるわけですね。

シノケンハーモニーの新築アパート物件の特徴


ココでは、世間の評判とか評価ではなく、「シノケンの新築アパート仕様と特徴とは?」を調査していきます。

龍久
つまり、これから記載することは、セミナーに参加する前に、最低限、調べておくべき情報だよね、って事です。
何も調べずにセミナーに参加するのは、とても危険な行動です。なぜ危険なのかは、後で記載しますよ!

ところで、シノケンのアパートは、木造2階建てである事が多いです。3階建てについて質問したことがありますが、返答はこうでした。

首都圏の物件ではロフトがついている仕様のため、1階分の高さが高い。3階建てにすると建築基準法上、問題が出る。
まぁ、確かにおっしゃる通りです。

劣化対策等級2を準拠


シノケンの物件は、「劣化対策等級2」を準拠しています。最高位は「劣化対策等級3」ですが、木造建築の場合は劣化対策等級2が事実上の最高位になります。

「劣化対策等級2」とは、通常想定される自然条件や、維持管理条件の下で2世代(50年~60年)まで長持ちするように対策が講じられている建物の評価基準値です。

ちなみに最高位「劣化対策等級3」では、3世代(75年~90年)まで長持ちする対策がされている建物になります。

龍久
この「劣化対策等級」は、銀行の融資に影響する場合がありますよ。
「劣化対策等級2」は、メンテナンスを行えば50年~60年持つ建物なので、銀行も安心して30年超の融資が出せるわけですね。

実際、僕の融資を担当した銀行員も、「劣化対策等級2」は金利優遇の条件の1つ、と言っていました。

劣化対策等級については「国土交通省住宅局住宅生産課」「住まいの情報発信局」が発行しているレポートが、とても読みやすく理解できます。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/hinkaku/070628pamphlet-advantage.pdf

ただ最近では「劣化対策等級2」は、普通に準拠しているアパートが多いです。中には「劣化対策等級3」準拠の物件も見かけます。

物件の立地

シノケンのアパートは、単身者向けのワンルームです。よって通勤の利便性を考え「駅徒歩10分圏内」の物件が多いです。

実際、僕の所有物件は山手線内側で、地下鉄駅から徒歩3分、JR山手線駅から徒歩6分です。正直、自宅より好立地です(笑)

他社の物件紹介も数多く受けていましたが、シノケンの立地は他社に比べて、群を抜いて好立地だと感じています。他社の場合は、立地の内容をよく確認しなければなりませんが、シノケンの立地は安心できる、というのが僕の感想です。ただし好立地は、当然、高いわけです。

ハザードマップを調べる

シノケンの立地が、いくら良いと言っても、最低限の情報は調べてください。調べる内容は、ハザードマップです。

国土交通省ハザードマップポータルサイト
https://disaportal.gsi.go.jp/

・洪水
・土砂災害
・津波
・道路防災情報

可能であれば、危険なエリアは避けた方が良いわけです。何か災害があった時、無価値のアパートになってしまいます。

物件のデザイン

シノケンのアパートは、全て自社設計、自社施工で行われています。ラインナップも豊富です。

首都圏向けの狭小地用デザイン、とか、地方の比較的広めに設計できるデザインとか、用途によって使い分けられるようですね。

デザイン・ラインナップ
・New Standard
・MeZoNa
・DiiRA
・LATRE
・AVAND(所有物件はこのデザイン)
・QUGA
・RAiZ
・Duall
シノケンのアパートのデザインは、僕は好きですね。機能的に設計されています。機能的と言っている意味は、狭い空間を立体的に使う工夫がデザインに生きている、という意味です。

まぁ、部屋のデザインは僕が文章で伝えるより、下のURLサイトで確認した方がイメージが出来ますよ。「ハーモニーテラス」という公式サイトです。
https://www.shinoken.com/harmonyterrace/

物件の耐久性

シノケンのアパートは木造です。そして劣化対策等級2を準拠しています。つまり、適切なメンテナンスをすれば、50年-60年程度の長寿命です。全く問題ないですよ。

物件の防音性

また、木造と言えども、防音性能、遮音性能、についても対策してあります。昔の木造アパートは、隣の声が聞こえる、なんてこともありましたが、技術は進歩しています。

シノケンの防音性能・遮音性能
【床材の防音性能】
・クッション付フローリング
・36mmの軽量気泡コンクリート
・重量衝撃音と軽量衝撃音の両方に対応

【壁材の防音性能】
・石膏ボード二重張り(音響透過損失を改善)
・壁内グラスウール(太鼓現象の抑制)

【排水管の防音性能】
・防音排水管を採用
・耳障りな排水音を大きく軽減

世間では、施工に手を抜いた不動産投資会社がニュースで問題になっていましたが、シノケンは大丈夫のようですね。

物件の耐火性

劣化対策等級2の中には、火災の感知警報装置の設置も含まれるのですが、そもそも建物が木造なので、燃えやすいのでは?って心配もあります。

「耐火等級」というのがあって、「国土交通省住宅局住宅生産課」の資料では、こう決められているようです。

耐火等級
住戸間の界壁及び界床に係る火災による火熱を遮る時間の長さ。
※つまり、隣の部屋に燃え移る時間。

【耐火等級4】火熱を遮る時間が60分相当以上
【耐火等級3】火熱を遮る時間が45分相当以上
【耐火等級2】火熱を遮る時間が20分相当以上
【耐火等級1】その他

シノケンのホームページには、耐火等級は書かれていませんでしたが、「耐火等級3相当」もしくは「耐火等級2相当」だったと記憶しています。

セミナーの時に確認してみるのも良いですね。事前に情報を調べておけば、当日、こんな質問も出来るわけですよ。

耐火性能に関しては、先ほど「劣化対策等級」でも紹介した「国土交通省住宅局住宅生産課」が配布しているレポート資料にも記載されています。

物件の耐震性と地盤調査

土地には必ず地盤調査を入れて、第三者の地盤調査会社の調査内容に基づき、適切な対策工事が行われています。

強固な土地に、さらに鉄筋コンクリートを埋め込む「ベタ基礎」で、実際に震度7クラスの地震を乗り切って、倒壊半壊0棟、液状化による被害0との事でした。

とは言っても、「地盤」の確認はしましょう。強い地盤か弱い地盤か、念のためチェックします。つまり、弱い地盤の場合は、基礎をしっかり作らなくてはいけない、ってことを事前に認識できるわけです。

地盤サポートマップを使えば、簡単に調べることができますよ。

地盤サポートマップ(ジャパンホームシールド)
https://supportmap.jp/#13/35.6939/139.7918

・地耐力
・地震時の揺れやすさ

龍久
セミナーに行く前や、物件の紹介を受けた後には、コレ位の情報は、事前に調べておきましょうね!
セミナーに行く前に、セミナー主催会社について調べないのは、絶対ダメです。

また、紹介された物件を全く調べず、利回りだけ見てしまうのも危険です。最悪、破綻する可能性のあるハズレ物件を買わされてしまいますよ!

不動産投資会社と物件について、調べることを習慣づけてください。理由は、この記事に書いています。

不動産投資セミナー初参加者の95%が準備不足!事前調査のコツとは

シノケンのオーナー向けサービス


晴れてシノケンのアパートのオーナーになると、「とくとくクラブ(TOKU2クラブオフ)」「家主WEB」2つのサービスを受けられるようになります。

とくとくクラブ(TOKU2クラブオフ)

TOKU2クラブオフ、通称とくとくクラブとは、シノケンファシリティーズが提供している、入居者向け会員サービスです。オーナーも使えます。

レストランやら、宿泊、旅行、など会員優待価格でサービスを受けることが出来ます。

でも実は、僕は使ったことがありません(笑)

家主WEB

家主WEBとは、オーナー1人1人に個別ページが割り当てられ、シノケンファシリティーズから賃貸管理の状況がオンラインで報告されるページです。

家主WEBで確認できる内容は以下の通りです。

家主WEBで確認できる事
・シノケンファシリティーズからのお知らせ
・所有物件一覧
・入居者の賃貸契約書
・定期巡回(清掃状況)報告書
・収支報告書(毎月)
・年間収支一覧表
家主WEBさえあれば経営状況が確認できるので、遠隔地でも状況がつかめるわけです。つまり、地方に住みながら東京の物件を買っても、経営状況をシッカリと確認できるのが家主WEBです。

そうは言っても実際は、家主WEBは1か月に1回開く程度です。定期巡回(清掃状況)報告書と、収支報告書(毎月)を確認するだけです。あとは入居者が入れ替わった時に、入居者の賃貸契約書を確認するぐらいですね。

シノケンで物件を買うと、全てをシノケンファシリティーズに管理委託するので、オーナーがやる事はほとんどありません。でもこれは、サラリーマンとして日中働いている僕らには、重要な事ですよね。

シノケンの都心の新築アパートを購入


いよいよ購入に至るわけですが、最初にセミナーに出席してから、実際に購入するまで1年かかりました。

自分自身が無知だったため、もっと安くて良い物件があるはずだ、と考えてしまった為です。無いものを探すことを「聖杯探し」と言います。

そんなお宝物件は、向こうからはやってきません。ココが僕の反省点です。不動産業者と取引する場合は、お宝物件なんてありません。

不動産投資会社の物件を購入する際は、最低限の妥協点を決めておかなければ、時間だけ過ぎて、一生買えません。

そこで、キャッシュフローが少なくても、物件価格の下がらない場所だけは譲らない、と根拠なく決めました。今思い返すと、結果的に場所のこだわりは正解だったわけですが。

知識が無いとは言っても、最低限、日本の各都道府県の人口推移と未来予測については調べていたわけです。それを次に説明します。

「空室リスク」と「家賃下落リスク」

不動産賃貸業の経営リスクは、何と言っても「空室リスク」です。事前の収支シミュレーションよりも、実際の空室率が高くなってしまったら、赤字になる危険があるわけです。

また、「家賃下落リスク」も重要です。アパートの築年数や経年劣化でアパート自体の集客力が落ち、家賃を下げて集客する事になってしまうわけです。

「空室リスク」「家賃下落リスク」に直接的に影響を与えるのは、所在地の「賃貸需要」です。そこで調べなければならないのは、「今の賃貸需要」ではなく「将来の賃貸需要」なわけです。

日本の人口推移と将来推計予測

将来の賃貸需要を調べる方法の1つに、過去の人口推移、将来の人口推移を考察する方法があります。

例えば、国土交通省のレポート「人口の推移と将来推計(年齢層別)」を見ると、日本の人口減少、少子化がグラフ化されています。

人口の推移と将来推計(年齢層別)-国土交通省
https://www.mlit.go.jp/common/001123470.pdf
よく聞く少子高齢化が進み、人口減少が進むことが記載されているわけです。少子高齢化で、歪みの大きい年齢層グラフになっていますね。

日本の単身世帯数の推移と将来推計予測

人口減少、少子高齢化を調べていく過程で、気付いてほしい点があります。

シノケンのアパートは「単身世帯」を対象にしている。
実は、日本の人口推移や少子高齢化を調べても、不動産投資において、あまり意味がありません。「単身世帯数の推移」を考察する必要があるのです。

単身世帯数の推移と将来の予測を調べるには、総務省のレポート「我が国における総人口の長期的推移」が解りやすいです。

我が国における総人口の長期的推移 – 総務省
http://www.soumu.go.jp/main_content/000273900.pdf
人口減少に比べて、単身世帯数は2035年まで逆に増えていくのが確認できます。その後の単身世帯数は、ほぼ横ばいと推測されています。

つまり、単身世帯を入居者ターゲットにしたアパートの需要は、衰えにくい、と予測できるわけです。

都道府県や市区町村の人口推移と将来推計予測

次に、場所の選定基準として、市区町村ごとの人口推移が参考になります。

ここで、とっておきのwebアプリを紹介します。「人口構成マップ-RESAS地域経済分析システム」です。

この「人口構成マップ」は、都道府県別の人口推移の過去実績と将来予測はもちろん、市区町村ごとにも予測できます。

都道府県別に人口推移を確認すると、東京都以外は人口減少しますが、東京都だけは将来も人口増加することが分かります。

このように、地域別に「人口推移」と「世帯数推移」を確認する事で、アパートの立地を選ぶ基準にすることが出来るわけです。

新築アパート購入のキッカケ


初めてセミナーに参加してから、シノケンの営業マンに紹介された物件は5件ほどです。今思い返すと、なんで断ったの?って物件があります。秋葉原、池袋、今では絶対に手に入らない一等地物件です。

初セミナーで初めて会って、それから1年経った時、営業マンから、

ここ1年で最高の立地です。これで決断してください!

と、持ってきた物件が、現在、所有しているアパートです。

どうやら、先に買付証明を提出していた医師がいたようなのですが、融資で審査落ちして、僕のところに回ってきたそうです。

医者とか高属性の人には、良い物件が優先的に紹介されるんですね。でも、その医師は2件同時に買おうとして、1件審査落ちしたようなことを言っていました。

懲りずに値引き交渉した結果、条件付きで値引き承認されました。条件はココでは書けませんが、シノケンの社内都合に、僕の方が合わせる内容です。そのまま購入を決定して、買付証明書を提出した流れです。

<次記事の予告案内>

何でその物件を買う事にしたの?買って後悔してないの?

という疑問に答えるべく、購入決定した新築アパートの収支シミュレーションは、この記事の最後に紹介する別記事で提示します。購入前に提示される収支シミュレーションと、実際の経営結果はどのように違うのか、実際にお見せしていく記事です。また、物件の価値を調べる方法、家賃相場を調べる方法、などノウハウも提供しますよ。

龍久
この記事の最後に、リンクを貼っておきますね!

副業が会社にバレない方法

副業が会社にバレないかっていうのは、サラリーマンだと一番気になるわけです。僕の書いた記事の中でも、検索される回数が多い話題です。

副業解禁する企業も増えてきましたが、やはり副業がバレてトラブル発生は避けたいところです。

副業が会社にバレない方法について、簡単な記事を書いています。コレです。

サラリーマンの不動産投資は副業として就業規則で禁止されるの?

サラリーマン大家は就業規則の副業兼業の禁止をドウ乗り越える?

龍久
まあ、心配ばかりしていても前には進めませんよ!

実際、不動産投資を始めて見ればわかりますが、上のリンク先記事に書いた最低限の予防策をしすれば、会社に副業がバレる事はないでしょう!

提携銀行からの融資


シノケンから紹介された融資銀行は「地方銀行」です。地方銀行とは、一般社団法人全国地方銀行協会の会員である銀行です。第一地方銀行と称される場合もあります。地方銀行とは言っても、規模の大きい銀行ですよ。

調べてみると、シノケンが紹介しているローンの融資先は、何社かあるようですね。提携銀行が何行もあるという事は、それだけシノケンの事業内容が信頼できるという事です。

シノケン提携銀行として名前が出てくる銀行
・西日本シティ銀行
・千葉銀行
・クレディセゾン(プロパーローン)
まぁ、さすがに融資銀行について、あまり情報は出てこないですね。いわゆる最大手「都市銀行」は、融資先としては無いのかな、って思います。「都市銀行」は、小規模な個人事業主を相手にしないと聞きます。

とは言っても、僕の知り合いの家賃年収1億円を超える「メガ大家さん」は、「都市銀行」で低金利で融資を受けているわけですよ。資金力のある資産家が、より資産を増やす仕組みですよね(汗)

提携銀行の審査と融資額

融資を引き受けてくれる地方銀行に、ローン審査の書類として以下の個人情報を提出しました。

銀行に提出した書類
・資産概案書(自分の資産状況を表にしたもの)
・預金等残高(銀行の通帳コピー)
・有価証券等(株、FX、債券、投資信託、保険)
・源泉徴収票(過去5年分)
・自宅のローン返済表(負債額)
・身分証明書(運転免許証)
・物件明細書(シノケンが用意)
・事業計画書(シノケンが用意)
初めての1棟目は、審査が厳しいと聞いていましたが、市場環境的に厳しくなかった時期なので、2週間ほどで融資が決まりました。融資額はなんと、
【融資実行額】1億3,600万円
サラリーマンにとって、想像を超える金額です。ぜんぜんピンと来ません(汗)大丈夫だろうか・・・と不安になったのを覚えています。

アパートローンの金利

ローンの金利ですが、「1億円」と「3,600万円」で違います。つまり、団体信用生命保険(団信)加入分の1億円と、加入していない3,600万円で金利が違うわけです。

団体信用生命保険は、加入条件としてローン融資額1億円までと決まっているからです。2つのローン契約をしているわけですね。

で、銀行から提示された金利ですが、

銀行から提示された金利
【1億円の金利】1.1%(団信付き)

【3,600万円の金利】1.25%(団信無し)

一瞬目を疑いましたよ。団信付きのローンの方が、金利が低いわけです。

そもそも、事前の収支計算シミュレーションでは全額金利1.25%で計算していたので、0.15%も下がれば、キャッシュフローが改善します。

嬉しい誤算でした。銀行の担当者曰く、「所有している金融資産額が大きかったため、金利優遇を付けることが出来た」との事でした。

不動産投資を行う場合、貯金などの現金保有は本当に重要ですよ。融資額どころか、金利すら変わります。この記事を参考にしてください。

不動産投資の頭金は節約と貯金だけでは貯まらない!その解決法は?

不動産投資ではなく賃貸経営


投資家は「不動産投資」と言いがちですが、銀行から見たら「投資の資金」を融資しているわけではなく、アパート経営に対して「事業の融資」をしているわけです。

つまり、銀行の融資担当者の前では「不動産投資」ではなく「賃貸経営」とか「アパート経営」とか「賃貸事業」という言葉を使ってくださいね。

「投資」ではなく「賃貸経営」「事業」という言葉を使うことは、とても重要です。くれぐれも「事業融資」を受けるという事を忘れないようにしてください。

物件紹介から経営開始までのスケジュール

購入した新築アパートは、物件紹介時には建築着工していない状態「未着工物件」でした。なので、買付証明書を提出してから、実際にアパート賃貸経営が開始されるまでに、約1年の時間がかかっています。

初めてセミナーに参加して、物件を決めて買付証明書を出すまでにも約1年かかっているので、合計で約2年かかっているわけです。その2年間のスケジュールを紹介します。

セミナー参加から購入までの時系列
(前年4月)セミナー参加
(前年5月‐12月)物件紹介(全5件)
(1月20日)物件紹介(購入物件)
(1月24日)買付証明書提出(値引き特約、融資特約)
(1月25日)買付申込金支払い(5万円)
(1月26日)重要事項説明(シノケン)
(2月-6月)値引き調整、建築準備
(2月-6月)手付金支払い(20万円)
(2月-6月)契約金(25万円)
(7月9日)シノケン最終値引きプラン提示
(日付不明)部分金支払い(250万円)
(9月14日)個人資産資料提出(シノケン)
(10月15日)個人資産資料追加提出(シノケン)
(11月2日)シノケン最終承認プラン提示
(11月7日)個人資産資料、事業計画書提出(銀行)
(11月)決済金(140万円)
(11月30日)融資実行、決済
(12月7日)入居者募集、入居付け開始
(翌年1月1日)アパート経営開始(満室)
買付証明書には、値引きする事、銀行融資が受けられる事、を条件にしました。融資特約といわれる契約です。これは買付証明書には、通常付随する特約です。

値引きされなかったり、銀行融資が承認されなかった場合は、契約自体が無かったことになる、という契約者保護のための特約です。

具体的には、買付証明書には値引き金額も記載してありますが、具体的な数字は出せません。

自己資金(頭金)の合計金額

シノケンに「自己資金」つまり「頭金」として入金した金額を合計してみます。自己資金額(頭金)を合計すると、こうなりました。

初期費用(頭金)合計
・買付申込金支払い(5万円)
・手付金支払い(20万円)
・契約金(25万円)
・部分金支払い(250万円)
・決済金(140万円)

【自己資金(頭金)】合計440万円

合計440万円の頭金を支払ったことになりますね。この頭金も、実は値引きされて、この金額です。ただ、不動産業者の場合、通常は値引きしないことも多いので、ラッキーだっただけかもしれません。

市場環境とか、経済動向とか、会社の決算とか、売れ残りとか、値引きできる状況というのがあるように思います。

入居開始、入居付け


ところで場所が良かったので、年末なのに、入居者募集から2-3週間で9部屋が満室になりました。ちなみにオーナーは何もする事はありません。シノケンファシリティーズに任せるだけです。

やはり若い独身者が、入居者として多いです。学生も多く住む街なのですが、学生ではなく、社会人を入居者に選んでいるとの事でした。理由を聞くと、入居者として学生を選ぶと、騒いでトラブルを起こす事も多い、というのが理由。まぁ、確かに。

あれから何人も入居者は入れ替わりましたが、家賃を下げる事も無く、5年経った今でも、入居者募集から2週間以内に次の入居者が決まります。

龍久
集客力のある物件価値を維持しているのも、ド素人ながらも、場所にこだわった結果かもしれないですね!
ところで、入居者募集するのは、駅前などで営業している街角の不動産会社なわけです。入居者が決まったら報酬を支払います。

この報酬の事を「広告費」と言います。通常「広告費」は、家賃1か月分を支払うのですが、入居者が支払う敷金、礼金の部分で相殺するので、実質、広告費はかかりません。

最近では、敷金0、礼金0で集客したり、入居者インターネット無料とか普通になってきました。売却も考えると、集客力のある物件を選ぶのは、とても重要なんですよ。

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【シノケンの評判】現役オーナー歴5年の評価!まとめ


ここまでは、シノケンで新築アパートを購入するまでの話です。オーナーではない人が書いた評判記事、評価記事よりも、具体的にイメージがつかめて頂けたら嬉しいです。

ココから先は、実際5年間の賃貸経営を行ってきた話をします。実は、弁護士を立てるような隣人トラブルも経験しています。確定申告や税金支払の時期は、憂鬱になる話もします。

ただ、少し長い記事になってしまったので、別記事に記載します。5年間経営してきた実際の利回りやキャッシュフローなどの実績値など、記載していきますよ。

【次記事のリンクはコチラ】
購入前にシノケンから提示された「収支シミュレーション」は、「実際の5年間の経営結果」と比べて同じだったのか?違ったのか?

※こんな、内容が書かれています。

【シノケンファシリティーズの賃貸管理】
・管理費、諸経費
・インターネット無料
・入居付け
・清掃状況
・トラブル対応

【シノケンの事前の収支計算表と実経営の違い】
・物件価格と評判
・利回り
・入居率、空室率
・家賃保証
・税金
・確定申告と税理士
・税金還付は本当か

【シノケンのアパート経営5年間の実績と評価】
・実際の年間収支、収益、キャッシュフロー
・儲かるのか、儲からないのか

【シノケンの新築アパートの価値は妥当なのか】
・現地まで行けない場合の調査方法
・路線価を調べる方法
・周辺賃貸相場を調べる方法
・賃貸需要を調べる方法
・周辺の売却実績価格を調べる方法
・想定売却価格を算出する方法

【シノケンを検討者に現役オーナー大家のアドバイス】
・失敗するリスク

【実話:隣人トラブル発生!】
・弁護士を立てて言いがかりをつけられた顛末とは?

【質問:もし初心者に戻れるなら、最初にどんな物件を買うか?】
・「南国リゾカジ大家さん」の答えとは?

龍久
この記事は「実際のところ、シノケンは儲かるの?儲からないの?」という話しに踏み込んでいきますよ!

また、物件の価値を調べるノウハウも記載して、読み応えのある内容になっています!

もし、不動産投資に興味を持って「少し調べてみようかな」と考えている場合は、インターネットで調べるより「不動産本」を読んだ方が効率よく調べることが出来ますよ。

不動産投資の超入門オススメ教科書!現役サラリーマン大家の厳選7冊

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この記事を最後まで読んで頂いて、本当に有難うございます!

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