フィリピン不動産価格の推移の実感値をマニラ/エルミタ周辺で考察!

海外不動産投資
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あるプロジェクトに参画し、長い間フィリピンに関わってきた目線で、マニラの不動産投資を考察していこう。
首都圏の都市の発展具合など、実感してきた内容から見えてくる事とは。

私は不動産関係者でも何でもないので、1個人としてのニュートラルな意見だ。

その変化と将来性は。
不動産投資する価値があるのか、無いのか。
考察した結果、私の判断を記載していこう。

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フィリピン不動産の価格の推移の実感(叙文)

マニラと言っても、エリアは複雑だ。
ここでは、マニラ周辺と定義しておく。
一部マニラに含まれない地名も出るが、周辺ということで流してほしい。

日本人がマニラと聞くと、下記の有名な2か所になってくるのではないだろうか?
エルミタ周辺と、マニラベイ周辺。

それ以外にも投資対象のエリアはあるが、この記事では「エルミタ周辺」について記事にした。
マニラベイは別記事にした。

フィリピン不動産価格の推移の実感値をマニラベイ周辺で考察したら?

マニラ・エルミタ周辺の歓楽街エリアとは

日本人の中高年の男性が、夜の部を担当しているエリア。
何年か前はストリートチルドレンも多く治安も悪かったが、少し改善してきている。
しかし、未だに貧富が目に見えるところにある。

この辺りのホテルにも定期的に泊まっているが、ホテルの料金は10年ほど変わった印象は無い
むしろ一部では「安く」なってきていると感じている。
ホテルの宿泊費は需要と供給が現れるはずで、その意味をよく考えなければならない。

以前はネオンを輝かせている店もそんなになかったが、マニラのルールが変わってからは多くの店が乱立している。
日本人経営のカラオケ屋と、韓国人経営のレストラン。
この2強の勢いがスゴイ。

これからも、歓楽街として発展していくのだろう。
この場合、風営法にかなり影響を受けるエリアという事になる。
誰が市長になって、どのような方針を取るか。
世の中の流れとして、歓楽街としてはデメリットはあっても、メリットは無い方に進む可能性が高いと思われる。

マニラ・エルミタ周辺を投資視点で考察

ホテルの安い宿泊費を基準にして利回りを考えると、おそらく高い利回りのインカムは狙えない
キャピタルで考えても、ここに住もうという住人は限られている上に、都市として発展しているように感じない

要は、賃貸需要はそんなに高くなく、かつ値段も需要水準に落ち着いているのではないか。
新規の大規模エリア開発の話も聞かない。
建つべきところに建物は建ち揃っており、RC造が主体のフィリピンでは、建物の撤去も難しいだろう。

よって、築古の中古コンドミニアムを「安値」で購入し、賃貸や民泊などのインカムで狙っていく事になる地域だろう。
為替変動による差益も狙えるが、それは出口を考えることの出来るキャピタル物件の場合のみ。
インカム中心で考えながら、タイミングを見計らった売却による為替差益は期待できないと考える。
なぜなら不動産の流通は活発ではなく売りたい時に、都合よく買主は現れないからだ。

マニラ・エルミタ周辺の評価

このエリアは、どのように安全に「安い中古」を買うかが重要と考える。
「ラッシュセール」と言われる、オーナーが売り急いでいる物件を、安全に、安価に押さえたら高い利回りが狙える可能性がある。

それをどう費用を押さえて管理するか、テナントを探すか。
入居率も期待通りにはいかないだろう。
人の入れ替わりの多い、商業エリアだからだ。

ちなみに1室調べてみたところ、約15㎡の部屋トイレ、シャワーは別室と共同の部屋で、月1万ペソ
約2万2千円だ、これはエルミタ周辺では安い方だが、他のエリアから見たら高い
ここに、近くにある大学生が3人が友人同士でシェアして住んでいたので、1人3300ペソずつ。
ちなみに、大手で働くカジノディーラーの給料は月12000ペソ
これでは家賃3300ペソ払うのは大変だ。

このような、大学生、飲食店関係者、短期旅行者や滞在者が、テナント候補となる。
と考えると、テナント回転率の高さからくる空室率を考えると満室利回り20%以上は確保したい。

ホテルの空室をウォッチしていても、エリア一帯が満室に近い状況になる事も無い。
民泊需要という視点でも、飽和していると考える。

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マニラ・エルミタ周辺のまとめ

エルミタ周辺は、投資視点で見ると良い点がなかなか見えてこない
将来性の面でもイマイチだ。

エルミタエリア投資の実感
・都市として安全に発展している実感はなく、キャピタルは狙いにくい
・インカムで考えても、テナントは退去率の高い属性が対象になる。
・実感としてホテルの値段はココ10年変わっていない、インフレが無い
・ホテルサイトでは、同じ値段で常に空室がある。
投資益を出すには、コストを抑えた管理能力と集客能力を求められる。
このエリアの不動産を成功させる知識を持った人は、日本の地方築古物件でも容易に成功させるだろう。
あえて、このエリアを選んで投資するメリットは見受けられない
不動産上級者向け、もしくは商業物件に特化すべきエリアと判断する。

実感として感じたことを、なるべく中立的に記事にしたつもり。
他のエリアも含めて、参考にしてほしい。

フィリピン不動産価格の推移の実感値をマニラベイ周辺で考察したら?

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