サラリーマンが不動産投資でローン融資に有利な理由!脱サラへの近道

国内不動産投資
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海外投資

本来、お金を借りるというのは本当に大変なことだ。
しかし実は、我々サラリーマンは銀行の融資に強い属性を持っている。
年収1000万円の個人事業主よりも、年収500万円のサラリーマンの方が強かったりする。
金融機関の基準に沿って物件を選んでいれば、割と簡単にお金を借られるのだ。

我々サラリーマンは、この有利な属性をうまく利用して不動産投資を行わなければならない。
将来のリタイヤを目指すには、規模拡大が必要だ。
規模拡大するには、銀行から融資を受け続けるしかない。

融資による規模拡大について
・我々サラリーマンが、有利な融資を受ける条件
・融資を受け続けていく条件
なぜ銀行は、サラリーマンに対して融資をしてくれるのか?を考えてみよう。
そこを理解しておけば、将来に向けた融資戦略が見えてくる。

融資の話は少し長いので「セミリタイヤへの融資編」として、3話に分けて記事にした。
今回は第1話。

まずは、サラリーマンが収益物件の融資をうける場合、何を評価されるのか考えてみる。

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銀行はサラリーマン大家の何を評価するの?

我々サラリーマンは、まず「いくら借りられるか」を知っておく必要がある。
収益物件の場合、「年収の10倍から20倍が借入限度」という情報は聞くと思う。

これは金融機関が、年収に応じた与信枠を個人に与えていることに基づく。
サラリーマン個人を評価するため、一概には言えない。
勤務先や貯金、年収の状態にもよる。

しかし実は、収益物件のローンを受ける場合は、これら「サラリーマンの個人属性は直接的には関係ない」のだ。
まず銀行は、審査対象の収益物件の内容を重視するからだ。

では、物件をどのように評価されるのか?

物件と銀行融資がセットになって紹介される理由

銀行は物件の賃料や地域に対して、独自の評価基準を持っている。
その銀行独自の情報から収支計算をして、物件ごとにエリアによる空室率や金利上昇時の返済額増加にストレスをかけて物件を評価する。
それをクリアしていれば、基本的に融資しても問題ない物件とされる。

サラリーマンを主な顧客とするオールインワンの不動産屋は、我々サラリーマンに物件を紹介するときには、実はもう銀行の評価が終わっていることも多い
銀行側から「このような属性のサラリーマンであれば、この物件は融資可能です」と事前の評価が終わっている。

よって不動産会社は、その条件に合致する属性を持ったサラリーマンを見つければ良いわけだ。
不動産会社から物件を紹介された時点で、我々は銀行が提示している条件に適合しているサラリーマンに近い、と考えて良い。
物件を紹介されなければ、その物件に合致していないサラリーマンと判断されたことになる。

これが、不動産セールスマンが紹介する物件について、すでに融資する金融機関がセットになっている理由だ。

サラリーマン大家が融資対象となる物件とは?

いろいろな会社のセミナーに出席した方は、こう感じていないだろうか?

リュウ
どこの会社も、同じような物件を提案してくるなぁ
金融機関は、物件の内容を似たような評価基準で重視する。
そのため、どこの不動産会社でもサラリーマン対象の物件種類は似通ってしまうワケだ。
銀行担当者
新築もしくは築浅で、場所も良く、入居率も良い物件
そして、さらに以下の条件を付け加える。
銀行担当者
銀行にとってリスクが少なく、かつ、1回の契約で最大限の利益が取れる
となると、1億円ぐらいの価格帯

サラリーマンが融資を受けようとすると、このような物件内容に集約してくる。
銀行側から見たら、サラリーマンであれば誰が運営しても失敗しないし、同じ結果が期待できる物件だ。

冒頭に記載した「サラリーマンの個人属性は直接的には関係ない」の理由はここにある。
この物件は誰が運営しても結果は同じで、銀行に金利という収益を最大限もたらしてくれる。

サラリーマンの場合は、いくら地方の中古物件が高利回りだとしても、いきなり狙わないことだ。
銀行はサラリーマン相手に融資する際は、誰が運営しても結果が同じになるような安定した物件を好む。
投資という「複利の効果」を早く発動させるために、まずはそのような物件を狙うのが、サラリーマン大家の王道だ。

高利回りの物件狙いで融資に苦労するより、結果的にはリタイヤへの近道になるだろう。

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まとめ

サラリーマンは、銀行融資の視点から選ぶ物件が限られてくる
我々サラリーマンが、セミリタイヤを果たした専業大家が選んでいるような収益性の高い物件にチャレンジしても遠回りになる。
まずは、サラリーマン大家としての王道を進もう。

サラリーマン大家のセミリタイヤへの近道
サラリーマン大家が選ぶ物件は、専業大家が選ぶ物件と違う
・サラリーマン属性を生かせる融資物件をスピーディーに見極める。
次の記事では、サラリーマン大家が融資対象となる「安定してても儲からない物件」でも、キャッシュフローを残せるよう低金利を実現する。
そのためには我々サラリーマンには何が出来るのか、を検討してみたので参考にして欲しい。

「セミリタイヤへの融資編 -第2話-」

サラリーマン大家の不動産投資ローン融資で低金利を実現するには?

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