サラリーマン大家が個人所有で不動産の規模を拡大していくと、このように考える時が来る。
自分の法人を設立して、法人に管理させ節税する方法について考えてみよう。
初めの頃は、サラリーマン個人で物件を購入してきたが、一定の規模を超えると税金が重くのしかかってくる事になる。
家賃収入と自身の収入とが合算され、税率がアップしてしまうからだ。
サラリーマンの給料が税金の支払いで目減りしてしまい、何のために働いているのかわからなくなってしまう。
それを避けるために、いくつかの解決手段がある。
法人設立を行い、自分の法人に所得分散させて税率を下げる方法だ。
この記事では、法人化による下記の3つのスキームについて考えていきたい。
・サブリースによる節税
・法人所有による節税（建物のみ売却）
物件や個々の状況、将来の計画で選ぶ内容が変わってくる。
では、それぞれを見ていこう。
目次
個人所有の不動産を自分の法人で管理する節税
土地と建物を個人所有したまま、管理業務を自分の法人で行う方法だ。
・物件の清掃
・テナントの対応
・集客
・修繕
この場合、自分と自分の法人の間で「管理委託契約」を結ぶ。
入居者との契約は法人ではなく、自分個人と行うことになる。
サラリーマン大家であれば、管理は外注していることが多い。
この外注している部分を、自社に入れ替える形になる。
この方法をとると、自分は会社に管理費を払う必要がある。
この管理費が、所得分散されて結果的に節税されるということになる。
自分の合計所得が下がり税率が下がる。
法人の所得は上がるが経費も計上できるし、個人の税率よりも低いので、トータルで税金が低くなるという考えだ。
法外な管理費を自分の法人に払って所得が分散されていると、節税ではなく脱税と判断される。
一般的な管理費の目安は「5～8％」ではないだろうか。
よって、この方法は所得分散の効果は低い。
サラリーマン大家のシチュエーションだと、あまり使える方法ではない。
わずかな節税分よりも、法人維持費の方が高くついてしまうだろう。
ただし、家賃収入の「5～8％」の支払いなので、テナントがいない場合は管理費が発生しない。
法人が赤字になることはない方法だ。
空室率が高く、そんな状況でも法人を赤字にするわけにはいかない場合、この方法が良い。
サラリーマン大家の場合は、そんな状況は少ないだろう。
個人所有の不動産を自分の法人にサブリースして節税
サブリースとは、一括借り上げのこと。
自分の法人に、個人所有の物件を丸ごと借り上げてもらい、法人からサブリース契約で決めた金額を入金してもらう。
そして、入居者との契約はサブリース法人が行うことになる。
ただし、サブリース契約の場合は注意点がある。
たとえ空室が出ても、契約で決めた金額を支払う必要が出てくる。
退去者が一斉に出た場合でも、サブリース法人から個人への支払いは続けなくてはいけないから法人が赤字になる場合がある。
よってリスクのある契約なので、サブリース契約の場合は法人に対して「15％」程度の契約料を支払うことができる。
所得の15％を分散できる。
注意しなければならないのが、法人で融資を受けている場合や、将来融資を受けるために法人実績を残していきたい場合だ。
空室が出たらすぐに入居者を見つけて、法人にマイナスを出さない運営を心がけよう。
個人所有の不動産の建物のみを自分の法人に売却して節税
初めから法人所有できれば良かったのだが、融資の都合で個人所有から始めた人も多いだろう。
サラリーマン属性を使って融資を受ける以上は、個人所有は避けられない
そして、規模を大きくしていく過程で、何とか節税できないかと考える事になっていく。
そうすると、個人所有の物件を法人に移動できないかと考えたりもする。
ただ個人から法人に物件を移動しようとすると、税金が発生することを知る。
という過程を経ているサラリーマンに知ってもらいたい内容がある。
結論から言うと、前項で説明したサブリース法人への所得分散が一番良い方法だと考えるが、「建物のみ」個人から法人に売却する方が良いシチュエーションもある。
ローンを支払い終えた物件、もしくは償却の終わった建物の場合だ。
相続させるときなどの特殊なスキームかな
税理士と共に慎重に決めていくことになるが、建物だけを法人に移動も出来ることを知っておいて損はない。
相続を考えるときなどで、この方法が有効な場合もある。
よく、借地権付きの物件が売っていたりするが、このスキームを使った案件の建物部分のみが売られているのでは、と考える。
まとめ
サラリーマン大家が個人所有でスタートした不動産賃貸業で、何とか節税のスキームを取り入れたいと考えた場合、サブリース方式が一番良いと考える。
一番手間も少なく法人に所得分散できて、節税効果が得られる。
サブリース法人を設立するタイミングは、その状況によって変わってくるが、サラリーマンの収入と家賃収入の合計が1500万以上になったら検討するタイミングだろう。
実際は、事前に税理士に相談し、節税になるのかならないのかを判断してもらうことになる。
となるまで事業規模を増やしていく。
まずは個人事業主のまま、青色申告の事業的規模まで物件を増やす方を先に目指すべきだろう。
サブリース契約による所得分散ために自分の法人を設立したら、新規の物件購入はその法人に所有させて法人業績を伸ばしていき、法人で融資を受けていく戦略に転換すれば規模拡大も可能になってくる。
個人の信用に頼った融資には限界があるが、法人融資は青天井だからだ。
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