個人所有の不動産を自分の法人に管理させて節税する方法とは?

国内不動産投資
ついに、当ブログ「南国リゾカジ大家さん」が、ブログ村の「40代サラリーマン」注目ブログにランキングされました!

にほんブログ村 サラリーマン日記ブログ 40代サラリーマンへ
にほんブログ村

おかげさまで現在ランキング〇位!クリックして現在のランキングを確認してね。

海外投資

兼業大家さん
すでに物件を個人で所有しているけど、何とか法人を使って所得分散して節税できないかなぁ
ナナミ
個人所有の物件を法人に売却ってできるの?ローンも残っているし、売却時の税金もあるでしょ
兼業大家さん
そうなんだよね、何とか法人に売却しない方法で節税できないかなぁ

サラリーマン大家が個人所有で不動産の規模を拡大していくと、このように考える時が来る。
自分の法人を設立して、法人に管理させ節税する方法について考えてみよう。

初めの頃は、サラリーマン個人で物件を購入してきたが、一定の規模を超えると税金が重くのしかかってくる事になる。
家賃収入と自身の収入とが合算され、税率がアップしてしまうからだ。
サラリーマンの給料が税金の支払いで目減りしてしまい、何のために働いているのかわからなくなってしまう。

それを避けるために、いくつかの解決手段がある。
法人設立を行い、自分の法人に所得分散させて税率を下げる方法だ。

この記事では、法人化による下記の3つのスキームについて考えていきたい。

法人による3つの節税スキーム
・管理委託による節税
・サブリースによる節税
・法人所有による節税(建物のみ売却)

物件や個々の状況、将来の計画で選ぶ内容が変わってくる。
では、それぞれを見ていこう。

スポンサーリンク

個人所有の不動産を自分の法人で管理する節税

土地と建物を個人所有したまま、管理業務を自分の法人で行う方法だ。

管理業務とは
・家賃の集金
・物件の清掃
・テナントの対応
・集客
・修繕

この場合、自分と自分の法人の間で「管理委託契約」を結ぶ。
入居者との契約は法人ではなく、自分個人と行うことになる。

サラリーマン大家であれば、管理は外注していることが多い。
この外注している部分を、自社に入れ替える形になる。

この方法をとると、自分は会社に管理費を払う必要がある。
この管理費が、所得分散されて結果的に節税されるということになる。
自分の合計所得が下がり税率が下がる。
法人の所得は上がるが経費も計上できるし、個人の税率よりも低いので、トータルで税金が低くなるという考えだ。

ナナミ
じゃあ、家賃収入の50%ぐらい管理費で法人に入れちゃえば、かなり所得分散されて節税効果も高いわね!
代表社員の俺
そうは問屋が卸さないんだよねぇ

法外な管理費を自分の法人に払って所得が分散されていると、節税ではなく脱税と判断される。
一般的な管理費の目安は「5~8%」ではないだろうか。

よって、この方法は所得分散の効果は低い。
サラリーマン大家のシチュエーションだと、あまり使える方法ではない。
わずかな節税分よりも、法人維持費の方が高くついてしまうだろう。

ただし、家賃収入の「5~8%」の支払いなので、テナントがいない場合は管理費が発生しない
法人が赤字になることはない方法だ。
空室率が高く、そんな状況でも法人を赤字にするわけにはいかない場合、この方法が良い。
サラリーマン大家の場合は、そんな状況は少ないだろう。

ナナミ
じゃあ、私たちサラリーマン大家はこの方法は不要ね
代表社員の俺
Yes. じゃ次の方法いってみようか

個人所有の不動産を自分の法人にサブリースして節税

ナナミ
サブリースって、マイナスイメージしかないんだけど…
代表社員の俺
そだね、でも自分の法人とサブリース契約なら問題ないよね。

サブリースとは、一括借り上げのこと。
自分の法人に、個人所有の物件を丸ごと借り上げてもらい、法人からサブリース契約で決めた金額を入金してもらう。
そして、入居者との契約はサブリース法人が行うことになる。

ナナミ
じゃあ、私の物件は管理会社と契約して任せているんだけど、管理会社との契約は私のサブリース法人と契約し直すってこと?
代表社員の俺
そだね、ナナミと自分のサブリース法人、サブリース法人と管理会社、の契約になるね

ただし、サブリース契約の場合は注意点がある。
たとえ空室が出ても、契約で決めた金額を支払う必要が出てくる。
退去者が一斉に出た場合でも、サブリース法人から個人への支払いは続けなくてはいけないから法人が赤字になる場合がある

よってリスクのある契約なので、サブリース契約の場合は法人に対して「15%」程度の契約料を支払うことができる。
所得の15%を分散できる。

ナナミ
じゃあ、前項の管理委託法人の時より節税効果が高いわね!

注意しなければならないのが、法人で融資を受けている場合や、将来融資を受けるために法人実績を残していきたい場合だ。
空室が出たらすぐに入居者を見つけて、法人にマイナスを出さない運営を心がけよう。

代表社員の俺
新築1棟アパートをローンで購入したサラリーマンは、2-3棟目でこのサブリース法人で所得分散させる人が多いよね
ナナミ
その規模だと法人維持費の出費よりも、節税効果のほうが高くなるのね?
代表社員の俺
Yes. じゃ最後の方法いってみようか

個人所有の不動産の建物のみを自分の法人に売却して節税

初めから法人所有できれば良かったのだが、融資の都合で個人所有から始めた人も多いだろう。
サラリーマン属性を使って融資を受ける以上は、個人所有は避けられない

そして、規模を大きくしていく過程で、何とか節税できないかと考える事になっていく。
そうすると、個人所有の物件を法人に移動できないかと考えたりもする。
ただ個人から法人に物件を移動しようとすると、税金が発生することを知る。

という過程を経ているサラリーマンに知ってもらいたい内容がある。

代表社員の俺
建物と土地は別々に売却できるんだよ

結論から言うと、前項で説明したサブリース法人への所得分散が一番良い方法だと考えるが、「建物のみ」個人から法人に売却する方が良いシチュエーションもある。
ローンを支払い終えた物件、もしくは償却の終わった建物の場合だ。

ナナミ
どーゆーこと?
代表社員の俺
簡単に言うと建物の価値が無ければ、それを法人に売却しても無価値じゃん、譲渡状態で税金かからないよね
ナナミ
ふーん、じゃあ土地は?
代表社員の俺
個人と法人の間で「借地権」を結ぶ感じ、法人から個人に「地代」を払うことになるね
ナナミ
そうすれば全ての家賃収入は法人の収益になって所得分散されるのね?
代表社員の俺
Yes. でも、この方法はかなり専門的だし、売却しようとした時も面倒だよね
相続させるときなどの特殊なスキームかな
ナナミ
じゃあ、私まだそんな歳じゃないし考えなくても良いね

税理士と共に慎重に決めていくことになるが、建物だけを法人に移動も出来ることを知っておいて損はない
相続を考えるときなどで、この方法が有効な場合もある。
よく、借地権付きの物件が売っていたりするが、このスキームを使った案件の建物部分のみが売られているのでは、と考える。

スポンサーリンク

まとめ

サラリーマン大家が個人所有でスタートした不動産賃貸業で、何とか節税のスキームを取り入れたいと考えた場合、サブリース方式が一番良いと考える。
一番手間も少なく法人に所得分散できて、節税効果が得られる。

サブリース法人を設立するタイミングは、その状況によって変わってくるが、サラリーマンの収入と家賃収入の合計が1500万以上になったら検討するタイミングだろう。
実際は、事前に税理士に相談し、節税になるのかならないのかを判断してもらうことになる。

ポイント
法人維持費用 < 節税金額

となるまで事業規模を増やしていく。
まずは個人事業主のまま、青色申告の事業的規模まで物件を増やす方を先に目指すべきだろう。

サブリース契約による所得分散ために自分の法人を設立したら、新規の物件購入はその法人に所有させて法人業績を伸ばしていき、法人で融資を受けていく戦略に転換すれば規模拡大も可能になってくる。
個人の信用に頼った融資には限界があるが、法人融資は青天井だからだ。

サラリーマン副業の不動産投資で法人設立したら会社にばれる?

評価の高い本を読んで知識に投資しよう!

皆さん、本を読んで勉強していますか?
成功者は本を読んで知識を蓄え、迷うことなく行動しています。
この記事を最後まで読んだあなたのベストな1冊を探してみませんか?
そして、自分から行動することで人生を変えていってください。

知識に投資しよう
いますぐプライベートカンパニーを作りなさい!

いますぐプライベートカンパニーを作りなさい!

石川 貴康
1,650円(07/06 23:24時点)
発売日: 2016/04/08
Amazonの情報を掲載しています
プライベートカンパニーで不動産や小規模事業による節税効果を目一杯活用し、資産を築くノウハウをわかりやすく説明してある良本。
法人で不動産事業を行うメリットがイマイチ分かっていない方におススメ。
サラリーマンは重税増税で搾取されるだけ、自分で資産を守る術を覚えませんか?

【得られる知識】
・法人がいかにメリットがあるのか
・法人の節税の具体例
・法人運営と個人運営の差

スポンサーリンク
この記事を最後まで読んで頂いて、本当に有難うございます!

ブログランキング・にほんブログ村へにほんブログ村

もし、面白かった、とか、参考になった、とか少しでも感じて頂けたのなら、バナーをクリックしてブログランキング上位になるための応援して頂けないでしょうか?

アナタのクリックが僕の励みになります、また次の記事でお会いしましょう!

海外投資

南国リゾカジ大家さん・龍久LINE公式アカウント