サラリーマンの副業こそ不動産投資を法人化で進めるべき最大の理由

国内不動産投資
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南国リゾカジ大家さん_記事更新の遅れ

サラリーマン大家を目指していると「法人化」という言葉をよく見るだろう。
主に節税に関する記事で見るはずだ。
今回は、サラリーマンの副業として不動産を購入する時、個人と法人のどちらで購入した方が良いのか、分かりやすく記載していこう。

リュウ
税金の計算とかよく分からないし
弱小リーマン俺
初めは皆そんなもんだ!
俺もそうだったけど、今ではサラリーマンしながら法人の代表だよ!
リュウ
へー、こんな弱小サラリーマンでも?
弱小リーマン俺
(-“-) ・・・
私の経験も踏まえて、分かりやすく概念的に記事にしていく。
まずは、法人化とは何かを把握してもらい、将来の選択肢の一つに加えてほしい。

実際は税理士と相談し、どちらの方がメリットがあるかを細かく計算し、将来の事も予測しながら決めていく事になる。
まずは、法人化とは何か?
そしてサラリーマン大家は何を期待して法人化に踏み切るのか、理解していこう。

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副業サラリーマン不動産投資における法人化の目的

副業サラリーマン不動産投資でも、法人設立を行う人が多くなっている。
その目的は、下記の2点に集約される。

法人化の目的
・節税のため
・将来を見据えた融資戦略
兼業大家な俺
今回は節税に焦点を絞って分かりやすく説明するよ
サラリーマンが個人で不動産投資を行うと、自分の年収と家賃収入の合計で課税額が決まる。
簡単に書くと、課税所得700万のサラリーマンが、家賃収入300万を得ると合算1000万。
サラリーマンの給料だけだったら税金33%だったのに、家賃収入300万が合算される為に税率は43%になってしまう。
サラリーマンの給料に対する税金も上がってしまうのだ。
兼業大家な俺
この場合、家賃収入300万を法人で受け取れば、給料は33%のままで、家賃収入は税率22%で済むんだね
リュウ
ふむふむ ( ..)φメモメモ
節税の観点だと、一般的に所得は分散した方が良いという考えがある。
日本は累進課税だからだ。
兼業大家な俺
1000万を一人で受け取るより、100万を10人で受け取った方が税金は安いから、残るお金も大きくなのさ
リュウ
へー ( ..)φメモメモ
サラリーマンは家賃と年収を合算すると1000万円をすぐ超えてしまう事が多い。
所得を分散させるための法人活用を、皆行うわけだ。

しかも昨今の日本では、個人の税金が重くなっていき、法人の税金が軽くなっていく傾向がある。
将来のリスクオフという観点からも、法人化にはチャレンジしたい。

株式会社と合同会社

不動産投資を法人化で運営する場合、圧倒的に合同会社の設立が多い。

リュウ
合同会社って聞いたことないけど何?
その説明は、他のサイトでも沢山説明してあるから省略するけど、簡単に言うと株式会社の簡易版のような感じ。
不動産の収益規模や事業内容であれば、合同会社でも問題が無い
兼業大家な俺
ちなみに株式会社の代表は「社長」だけど、合同会社は何だと思う?
リュウ
「社長」じゃないの?
兼業大家な俺
なんと「代表社員」だ、俺の名刺、見てみ(^^♪
リュウ
あ、ホントだ…代表社員になってる
合同会社の良い点をまとめてみた。
合同会社の良い点
・一人でも設立できる
・決算公告の義務がないので決算書を公表不要
・会社定款の公証人の認証不要
・設立に必要な登録免許税が6万円
株式会社と合同会社では、設立時のコストも変わってくる。
設立費用の概算
・株式会社:20万円
・合同会社:6万円(電子定款の場合)

不動産賃貸業の場合は、株式会社でも合同会社でもメリット・デメリットは変わらない。
ビジネスの視点からコストの安い方を選ぶのは当然だ。
どうしても株式会社で「社長」と名乗りたいなら止めはしないが…

副業サラリーマン不動産投資における法人化のメリット

法人化のメリットを、具体的に分かりやすく落とし込んでみよう。
概ね、下記の内容となる。

法人化のメリット
・税率が所得税より低い
・損失を9年間繰り越せる
・相続税対策
・所得分散
・経費計上し易くなる
・消費税還付を受けられる
何と言っても、個人の所得税率よりも法人の税率の方が低いため、節税につながることが一番のメリットだ。

リフォームなどの経費が沢山かかってしまった年があって赤字になっても、赤字分は9年間繰り越せるから、これも節税につながる。
また、個人よりも経費計上できる内容が増える為、これも節税につながる。
家族で行った旅行を社員旅行とすることも出来るようになるわけだ。

しかし、なるべく赤字の決算書にしないで、地道に黒字の実績を残していく方が、個人的にはおすすめ
なぜなら、黒字決算を続けていけば、会社としての信用も高くなり銀行も融資をつけてくれるようになる。
法人で不動産規模の拡大が出来るようになるだろう。

リュウ
リストの最後の「消費税還付」って何?
兼業大家な俺
ふふ、お兄さん気付いてしまいましたね(-。-)y-゜゜゜
ここでは説明を避けるが、不動産には色々なスキームで節税を行う方法がある。
損しないためにも、「購入前」に税理士や業者、先輩大家に相談する事が重要だ。
勝負は「購入前」に決まっている場合もある。

いくら法人が得と言っても、個人の方が得だったという金額ラインがある。
個人の年収や、家賃規模、物件内容によって変わるので、税理士と相談しながら進めよう。

副業サラリーマン不動産投資における法人化のデメリット

法人設立前には、デメリットも理解しておく必要がある。

リュウ
こんなハズじゃなかったー (T_T)
という事が起きないように調べておこう。
不動産投資で合同会社を設立する際、注意点は下記の内容だ。
法人運営の注意点
・設立費用が必要
・税務申告が個人事業より複雑
・税理士に依頼しなければ確定申告は無理
・赤字だろうが最低7万円の割課税の支払い
・青色申告のような特別控除がない
・社員がいる場合は社会保険等の加入義務
リュウ
よく分からないー (T_T)
兼業大家な俺
簡単にまとめると「専門知識が必要」ということさ
基本的には税務処理は税理士にお願いする事になるよ
リュウ
お金がかかるという事か ( ..)φメモメモ
経理処理を頼むと毎月依頼費がかかるし、年に1回の税務申告も10万は必要になる。
個人事業では受けられていた青色申告の特別控除も、法人では受けることはできない。

法人は個人よりも費用が必要になるので、小規模の不動産の場合は、個人の方が得だったという事になりかねない。
税理士と相談しながら進めよう。

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まとめ

順調に規模を拡大していきたい人にとって、どこかの時点で法人化することは不可欠になる。
個人のまま規模を拡大していくと、サラリーマンの給料が全部税金で持っていかれて、何のために働いているのか分からない状態になる。

例え1棟目だとしても、首都圏の新築アパートの場合は法人設立で始めた方が得な場合もある。
その場合は、不動産会社に法人化の質問をすれば、担当の税理士を紹介してもらえる場合もある。

規模が大きくなりそうな場合は、1棟目でも積極的に「法人化」を検討していこう。

リュウ
会社にバレたらドウしよう…
そういう方は、この記事を参考にしてもらいたい。
成功しているサラリーマン大家の皆が通った道だ。

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