なぜサラリーマン投資家は副業の不動産投資で失敗して破算するのか?

国内不動産投資
ついに、当ブログ「南国リゾカジ大家さん」が、ブログ村の「40代サラリーマン」注目ブログにランキングされました!

にほんブログ村 サラリーマン日記ブログ 40代サラリーマンへ
にほんブログ村

おかげさまで現在ランキング〇位!クリックして現在のランキングを確認してね。

海外投資

龍久
こんにちわ、龍久です。今回は「サラリーマンの不動産投資の失敗」について深堀していきますよ!
僕は、サラリーマンが選ぶ副業として「不動産投資」は相性も良く、適していると考えています。

しかし、テレビを見ていると、シェアハウス投資で悪徳業者に騙されて破産したサラリーマン大家のニュースや、通帳の残高を不正に書き換え偽造する不動産業者のニュース、不正融資を行った地方銀行のニュースを見かけます。

「なぜサラリーマンは、悪徳業者に騙されてしまうの?」

「不動産業者がサラリーマンを騙す手口って何があるの?」

「失敗しない優良な不動産業者の見分け方のコツって何?」

会社の給料も増えないし、年金も当てにならないこの時代、老後を見据えて、せっかく不動産投資にチャレンジしようと考えていたのに、こんなニュースを見てしまったら、

「シェアハウス投資で失敗した会社員が破算してるじゃん!やっぱ不動産投資は怖いなぁ!」

ってなりますよね。でも、せっかく不動産投資に興味を持って調べ始めているんだから、ここで諦めるのは勿体ないです。

この記事では、不動産投資に挑戦したサラリーマンの失敗パターンや破算パターンを反面教師として、初めての不動産投資でも失敗しないコツを教えます。

スポンサーリンク

本来はサラリーマンの副業として不動産投資は相性が良い


サラリーマンが不動産投資で失敗する原因は、一旦ここでは置いておいて、まず最初に「サラリーマンと不動産投資の相性」が、なぜ良いのか説明していきます。

何故なら僕は、不動産投資はサラリーマンに向いている副業と考えているからです。なぜ向いているのに、失敗してしまうのか、破算までしてしまうのか、という流れで解説して、解決法を提示していきます。

サラリーマン大家という言葉をよく聞きます。テレビでも「人生100年時代」という言葉で不動産投資会社のコマーシャルを見かけます。

サラリーマン大家になる前の疑問
・本当に普通のサラリーマンにも出来るのか?
・どうやって始めたら良いのか?
・失敗したらどうなるのか?
・会社にばれたらどうなるのか?
つまるところ、サラリーマンの副業として、不動産投資は「正解」なのか?心配なわけです。
龍久
実は、僕もサラリーマン大家として活動していますよ。その経験からサラリーマンの副業として、不動産投資は「1つの正解」だと考えています!
サラリーマンとして仕事をしながら、片手間で出来るのが副業の条件ですよね。なぜ不動産投資が、サラリーマンという立場と相性が良いのか、記事にしてまとめたので、参考にしてください。

サラリーマンにオススメの副収入や不労所得!不動産投資が有効な理由

この記事にも書いてあるのですが、アウトソーシングの環境が整っていることも、不動産投資がサラリーマンの副業に向いている理由の一つです。自分の時間を使わなくても、自動で収入が得られる仕組みが構築できます。

そのような片手間で自動で副収入が得られる副業は、不動産投資以外にはなかなか見つかりません。

不動産投資で動くお金は大きいので失敗できない

不動産投資では、サラリーマンのの年収よりも大きなお金が動きます。物件購入の頭金ですら年収を超えます。そんな金額を使って投資するわけなので、失敗は絶対できません。

年収を超える金額を投資と言っても、具体的な金額規模を知っておく必要があります。不動産投資を始める時に支払う「頭金の金額」がいくらぐらいか、不動産投資の初期費用をまとめた記事があるので、参考にしてみてください。

不動産投資の頭金は節約と貯金だけでは貯まらない!その解決法は?

なぜ銀行が、アパートローンでサラリーマンに融資をつけてくれるのか?というと、サラリーマンは安定した職業、給料は安定した収入、ローンの返済も大丈夫、と認識されているからです。

アパートローンで銀行融資を受けることが出来る、コレがサラリーマンの強みです。もちろん僕も融資を受けて不動産投資を行っています。

サラリーマンの属性や、融資する物件の内容を確認して「融資しても大丈夫」と判断したからこそ、銀行は融資を行ったはずなのに、なぜ失敗してしまうのでしょうか?

不動産投資でサラリーマンが失敗する2つの原因とは?


不動産投資に関係するサイトを見ていると、色々な失敗談を目にします。ニュースで見るのは、その一部です。僕たちは、失敗談に学ぶ必要があります。

そこで、全ての失敗談を見ていくと混乱するので、参考にする失敗談には条件を設定します。

会社員は時間も限られているので、外注を使う事を前提に考えていきます。つまり、オールインワンの不動産業者を使った失敗談のみ参考にします。

不動産業者を利用すると、土地の仕入れ、建設、許可登録、銀行融資、テナント管理、物件管理、全て外注してくれるので、オーナーは、銀行口座に家賃が振り込まれているのを確認するだけです。

その前提で「自己破産」まで至ってしまった失敗談を調べると、下記の2点に集約されます。

不動産業者を使った2つの失敗例
空室が長期間続き、家賃収入が少なく、ローンが支払えない。
サブリース契約通りに、家賃収入が入らず、ローンが支払えない。
この2つの失敗パターンが、最悪の場合は自己破綻を引き起こしてしまいます。逆に言うと、この2点のリスクを取り除けば、失敗しても自己破綻に陥る心配は無くなるわけです。

とは言っても、何も知らない副業初心者のサラリーマンを、手玉に取ろうとする悪徳業者もいるわけです。彼らの手口を見ていきましょう。

悪質な不動産業者の巧妙な手口とは?

こんな話を聞かされたことがあると思います。

「老後の不安を少しでも減らすために、マンション投資を始めませんか?」

「掛け捨て保険なんて勿体ない、不動産投資は保険の代わりにもなるんですよ」

「不動産投資を始めると、サラリーマンとして払った税金の還付が受けられます!」

なぜ不動産業者は、あの手この手でサラリーマンにマンションやアパートを売ろうとするのでしょうか?答えは「儲かるから」です。会社も儲かるし、売ったセールスマンにも賞与が弾むでしょう。

その資金は、サラリーマンが銀行から借りたアパートローンの一部が、不動産業者の儲けになっているからですが、これ自体はビジネスの仕組みなので何の問題もありません。

では、何が問題なのか?

サラリーマン投資家を「破産」にまで追いやった3つのパターンを紹介します。

<パターン1:顧客の通帳の預金残高を改竄>

【内容】
預金残高が少なくて、銀行から融資を受ける資格のない顧客の通帳を改竄して、預金残高を大きく見せかけ、銀行の融資を引き出す。

【状況】
顧客の通帳の預金残高を改竄する不正行為は、会社とは関係なく、セールスマン個人が行う場合が多い。

【理由】
セールスマンが物件を売ると「高額な手当やボーナス」があるので、そのお金を目的に、銀行を騙してでも融資を引き出し、顧客に物件を売りたいため。

<パターン2:一括借り上げサブリース契約を一方的に変更>

【内容】
オーナーが空室リスクを心配しないように、不動産業者が賃借人の代わりにオーナーから一括で部屋を借り上げる「サブリース」契約を結ぶ。家賃の価格は10年年間変えません保証をうたいながら、実際は10年にも満たない期間で「市場の変化で云々」といいながら、家賃減額の変更を一方的に行う。

【状況】
オーナーと賃借人の関係は、法律上は賃借人の方が強いことを利用している。サブリースで空室リスクはありませんよ、と言いながら、実際は一方的な家賃減額を行ってくる。地方物件に多いパターン。

【理由】
サブリース契約で、しかも10年間の家賃保証が付いている安心感を利用して、物件購入をさせようとしている。もちろん、物件には大きな利益を乗せて販売している。地方の入居率が悪く、収益性の低い物件を買わせるときに使われる手口。

<パターン3:シェアハウス破綻事件>

【内容】
シェアハウスという特殊な仕様の物件を「頭金なし、30年間の家賃収入を保証」で販売。実際は賃貸需要がない物件仕様だったため、入居率も低く、サブリースで支払う金額が足りなくなってしまい、経営破綻。

【状況】
サブリース収入が無くなったのに、銀行へのローン返済をしなければならないオーナーは、たちまち破算。一部、立地の良い物件を手に入れていたオーナーのみが助かった。

【理由】
不動産業者は物件価格に法外な利益をのせて販売し、「建築費の50%」を建築会社からキックバックを受けていた。物件さえ売れてしまえば、儲かる仕組みを構築していた。

よく出てくる言葉に「サブリース」がありますね。空室リスクを避けるための仕組みですが、この言葉を覚えておいてください。

悪質な不動産業者のパターンの傾向


悪質な対応
・顧客の利益を度外視して、自分の利益だけを追求する。
・不都合な情報は隠す。
・収支計画の数字をごまかして、儲かるように見せかける。
悪質な販売
・新築の場合、本来の土地価格、建物価格、に法外な利益を乗せて販売している。
・中古の場合は、購入価格に法外な利益を乗せて再販している。
悪質な行動
・銀行口座の預金残高を改竄して、銀行融資を受けて物件購入させようとする。
・初心者サラリーマンには経営の難しい、地方1棟マンションを販売する。
・明らかに入居率の悪いエリアでサブリース契約をしようとする。
・金利の高い銀行しか紹介できない。

初めてのサラリーマンが不動産投資で失敗しないための3つのルール

自己破綻にまで陥ってしまう失敗だけは、確実に避けるリスク管理が重要です。

でも、安心してください。不動産投資業者を利用した場合でも、破算のリスクを回避するのは実は簡単で、以下の3点を守ってください。

不動産投資で失敗しない3つのルール
1.高い入居率を誇る実績のある業者を選ぶ。
2.空室の出にくい地域の物件を提案してもらう。
3.サブリースは契約しない
この対応だけになります。

もちろん業者が提示する「エビデンス(証拠)」は、しっかり審査してください。これだけ守れば、まずは自己破綻まで陥る失敗の可能性を潰す事ができます。破産した失敗例を見ていると、この3つを守れていない事例が多いです。

失敗例を見ていると、破産したサラリーマン投資家は「業者すら選別していない」のではないかと思います。

一番最初に参加した不動産業者セミナーで、セールスマンの言われるがまま購入まで至るのは避けたいところです。何社も比較検討して、そのうえで選ぶべきです。

次に、優良な不動産業者の選別の方法を記載していきますね。

初めてのサラリーマンが優良な不動産業者と優良物件を選ぶコツとは?


龍久
初めて不動産投資にチャレンジしようとしているサラリーマンは、不動産業者のココをチェックしてくださいね!
・設立何年の実績があるのか?
・管理物件数と入居率はどれくらいか?
さらに、会社の売上推移を確認しよう。
急激に売り上げを伸ばしている場合は、さらに掘り下げて調べよう。
龍久
くれぐれも、営業マンの印象が良かったから、などで選ばないことですよ!
セールスマンは、アナタが儲かろうと損しようと物件さえ売ってしまえば、アナタの支払った物件価格の一部から、ボーナスがもらえる立場であることを忘れずにしてください。

もし物件提案を受けたら、次に場所の調査をしましょう。

・そのエリアの将来の人口推移予想
・そのエリアの同等物件の賃貸需要
・そのエリアの同等物件の家賃相場
・駅からの距離と家賃相場の関係
・そのエリアの築年数による家賃値下がり傾向
・そのエリアの同等物件の賃貸募集状況と募集内容
・提案物件の持つ資産価値を路線価で調べる
・過去の不動産取引の相場履歴の確認
実は、これらは全部、インターネットで簡単に調べることが出来ます。
物件の価値はココで調べよう
・賃貸サイト「HOME’S」
・国税庁「路線価図・評価倍率表」
・国土交通省「不動産取引価格情報検索」
・国土交通省「土地総合情報システム」

※この名前で検索してみてください。

この調査で、空室リスクは排除できます。市場価値よりも異常に高く売りつけられる事も見抜けますし、調査結果は、値下げ交渉の材料にも使えます。

いきなり最初から正確な判断はできないし、場所の判断基準は、リスト化できるような内容ではありません。

しかし、情報を得ていく過程で、アナタの中に自然にスキルが出来上がっていきます。失敗しないためには、この判断スキルが重要なのです。面倒くさがらずに、判断スキルを高めましょう。

龍久
最後に、僕が一番嫌いな「サブリース契約」についてです!

初めてのサラリーマンは不動産業者のサブリース提案は断ろう

これは僕から、初めて不動産投資に挑戦するサラリーマンへの提案ですが、例え不動産業者がサブリースの提案をしてきても、断ってください。

不動産業者がサブリースを提案してくる理由は、業者側にメリットがあるからです。業者のメリットは、言いかえれば、オーナーのデメリットでしかありません。

サブリースのメリットとデメリットの本質
<業者側>
【メリット】
・実際の家賃収入と、オーナーに支払うサブリース支払いの差額で儲けることが可能。
・空室で実際の家賃収入が下がって、サブリース料を支払うと赤字になる状況では、サブリース料を一方的に変更できる。

<オーナー側>
【デメリット】
・空室リスクが無くなったように見えるが、実際はサブリース料を下げられることが多い。
・実際はもっと多くの家賃が入っているのに、サブリース料しか支払われず、損している。

業者は儲けたいだけなのに、オーナー側の空室で発生した損を、サブリース契約で自ら請け負うことは、あり得ません。

どちらにしても、我々サラリーマンはサブリース契約はしない。サブリース契約によって、成功を収めているサラリーマン大家の話は、聞いたことがありません。

サブリース契約は、空室リスクの問題点をすり替えている「ごまかしの方法論」でしかありません。

龍久
もし空室の問題があっても、このサブリース契約では、根本的には何も解決しないという事です。
空室の問題がある場合は、本来あるべき方法で解決すべきです。例えば、広告費を増やすとか、敷金礼金を見直すとか、リフォームをしてみるとか、インターネット無料にしてみるとか、です。

初めての不動産投資で、失敗したくないサラリーマンは、何を言われても「サブリース契約しない」を徹底してしてください。一度サブリースを契約をしてしまうと、解除も難しくなってしまいます

ただし、サブリースにも有効な使い方はあります。これはサラリーマン大家になった後の話ですが、例えばこの記事のようなサブリースの使い方で節税が出来るのですよ。

個人所有の不動産を自分の法人に管理させて節税する方法とは?

スポンサーリンク

なぜサラリーマン投資家は副業の不動産投資で失敗して破算するのか?まとめ

サラリーマンの副業として、不動産投資ほど適した投資は他にありません。全てを外注できる仕組みが整っているし、法的にも守られています。

節税について学ぶことも多く、サラリーマンとして有益な知識も得られます。

不動産投資で失敗しない3つのルール
1.高い入居率を誇る実績のある業者を選ぶ。
2.空室の出にくい地域の物件を提案してもらう。
3.サブリースは契約しない
まず初めてサラリーマン大家になるために、このルールを守り、最低限の知識を持ち、正しい判断ができるようになることが必須です。失敗しない判断スキルが身に着けば、融資金額が大きくても恐れる必要はないわけです

失敗しないサラリーマン大家を目指すには、何はともあれ「最低限の知識を得る事」です。知識をつけていけば、アナタの漠然とした不安を取り除くことにもつながります。

不動産投資を始める前に「絶対ダメな勉強方法」とは?大家さんが解説

もし「不動産投資を始めるための知識を付けたい場合は何を始めたらいいの?」と考えていたら、この記事が参考になりますよ。

スポンサーリンク
この記事を最後まで読んで頂いて、本当に有難うございます!

ブログランキング・にほんブログ村へにほんブログ村

もし、面白かった、とか、参考になった、とか少しでも感じて頂けたのなら、バナーをクリックしてブログランキング上位になるための応援して頂けないでしょうか?

アナタのクリックが僕の励みになります、また次の記事でお会いしましょう!

海外投資

南国リゾカジ大家さん・龍久LINE公式アカウント