サラリーマンが不動産投資にチャレンジする場合、まずは自分のサラリーマン属性を把握しておく必要がある。
自分が、どれだけの融資を受けられる属性を持っているのか。
不動産投資の規模を決めるのは、融資の規模だ。
ただ融資する銀行側も、最低年収ラインがあったりする。
銀行の融資姿勢によって変わってくるが、おおむね「年収700～800万」がボーダーラインとして存在する。
では、融資上限はどうやって決まるのだろうか？
目次
サラリーマンの不動産投資は副業スタイルが基本
資金力のない我々サラリーマンが、大きな金額の不動産投資を行うには「融資」を受けるしかない。
しかし融資する側は、安定した給料という収入のあるサラリーマンにしか融資しない。
個人事業主が、融資は非常に厳しいのを象徴する有名な話がある。
何の実績も無かった頃の「現ソフトバンク」孫さんの話。
資金が無かった孫さんは、銀行に無担保融資として1億円の融資を依頼。
ものの見事に断られたそうだ。
しかし、我々サラリーマンは「簡単に」1億円借りられる。
サラリーマンとは、これほど融資に有利な立場なのだ。
よって融資を受けるために、サラリーマンでありながら大家になる「サラリーマン大家」という副業が出来上がっている。
裏を返せば、サラリーマンを辞めたとたんに融資は出なくなる。
中には、脱サラを実現して専業大家になったものの、個人事業主では融資がつかなくなったために、再びサラリーマンに戻ってくるという人もいるらしい。
では、融資を受けるのに求められる年収レベルはいくらなんだろうか？
不動産投資でサラリーマンに求められる年収レベル
冒頭で「年収700～800万」がボーダーラインと書いた。
ただこれは市場の状況や、各銀行の融資姿勢にもよるので一概には言えない。
年収600万以下だから、不動産投資は無理か、というわけでも無い。
巷には年収300万でも、融資で不動産投資を始めて成功している人は沢山いる。
要は、年収によってターゲットになる銀行は変わってくるという事だ。
銀行の種類は色々あるし、サラリーマンの不動産投資に積極的、消極的なところがあるのも事実。
・地方銀行
・信用金庫・信用組合
・日本政策金融公庫
・ノンバンク
ちなみに、都市銀行/メガバンクの融資は期待しないこと。
彼らは住宅ローンは大丈夫だが、不動産投資には高属性サラリーマンでも融資に消極的なので除外した方が良い。
高属性サラリーマンは地方銀行、低属性サラリーマンは日本政策金融公庫から入るのが王道と考える。
その境目を「年収700～800万」と考えてほしい。
何度も言うが、このボーダーラインは経済状況や市場、または融資先によって上下する。
去年借りれなかったのに、今年借りれた、なんてことは普通にある。
もしダメだったとしても、動かなければ何も始まらない。
時には、担当者を口説き落とす熱意も重要だったりする。
その場合は、自分の年収や資産状況を説明できる資料も忘れずに。
年収700～800万以上のサラリーマンの場合
この年収クラスの場合は、いろいろな選択肢がある。
例えば、新築1棟アパートで1億円をこえていても、融資で取り組むことが可能だ。
融資の上限は概ね、年収の10～20倍と言われている。
ただし、融資を受ける物件の評価額によって、頭金を求められることもある。
例えば、不動産屋が1億円で売っている物件の、銀行の内部評価額が8000万だった場合は、差額の2000万を頭金として求められる。
この評価基準も銀行によって違うので、一概には言えない。
1割～2割の頭金は持っていたほうが安心だ。
また、この年収クラスの場合、地方銀行が融資してくれる場合が多い。
銀行名に、県名や地方名が入っているような銀行だ。
その場合、低金利、長期返済期間を提示されることも多く、よりキャッシュフローを出しやすくなる。
不動産業者が銀行を斡旋してくれることもあるので、そこに便乗するのも楽だろう。
そのような視点で、物件種類や規模を選んでいくことになる。
年収700～800万以下のサラリーマンの場合
この年収クラスの場合は、少し戦略を考える必要がある。
地方銀行から融資が引ければいいが、なかなか難しいだろう。
大きな頭金も用意できていないと考えられる。
もし、運よく地方銀行から融資が引ければ、それで進めればいい。
そして、築古の戸建てや競売物件から入るのが良いのでは、と個人的には考える。
その物件を、貯金した現金で購入。
中古物件や競売物件はリフォームが必要ので、リフォーム資金を日本政策金融公庫から100万円以上を借りる。
100万以上借りると日本政策金融公庫に実績ができるので、100万円をキッチリ完済する頃には、
なかなか大きな金額を借りられない年収クラスなので、徐々に大きくしていく戦略で行く。
リフォームの知識と集客の知識をしっかり学んでからチャレンジしたい。
まとめ
年収によって、融資を受けられる銀行は変わってくる。
融資金額も違う。
それがないと、購入できる物件も選べないし、その後の戦略も考えることができない。
・属性からくる融資金額規模を把握する
・融資規模の中からベストな物件を選ぶ
・購入前に、その後の融資戦略を考えておく
・いつでも相談できるように「自分の資産状況の資料」をまとめておく
借りられるからといって、あまり一気に借りすぎると、すぐに融資が受けられない状態になってしまうからだ。
サラリーマン属性別に、もう少し掘り下げた戦略を記事にしたので参考にしてほしい。
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