サラリーマン大家の不動産投資ローン融資で低金利を実現するには？

サラリーマンは、金融機関の基準に沿って物件を選んでいれば、割と簡単にお金を借られる。

我々サラリーマンは、この有利な属性をうまく利用して不動産投資を進めていくべきだ。
まずは融資で労力を使わずに進める方が、最終的に近道になる可能性が高い。
将来のリタイヤを目指すには規模拡大が必要。
規模拡大するには、銀行から融資を受け続けるしかない。

融資の話は少し長いので「セミリタイヤへの融資編」として、3話に分けて記事にした。
今回は第2話。
第1話を読み直したい方は下記より。

「セミリタイヤへの融資編　-第1話-」

サラリーマンが不動産投資でローン融資に有利な理由！脱サラへの近道

上記を実現して、なるべく早くローン残債を減らしながら次の物件に進みたいところだ。

ローン残債を早く減らし、融資を受け続けて規模を拡大していく際の2つの心得とは？

銀行から低金利を勝ち取るには？

残念なことに、サラリーマン向けの物件は安定している分、収益性が良くない。
1億円の物件で、キャッシュフローが100万円は良い方だ。
その中でも収益性を高めたいと考えたら、銀行から低金利を勝ち取るしかない。

物件の評価が出ていたとしても、購入希望者の人物評価は入る。
この際、銀行が好むような属性を提示できれば、低金利の融資を受けられる場合もある。

私も、初めの1棟目は不動産会社からこう言われていた。

「金利1.65％」で考えておいてくださいね

将来の事業展開に期待しています、2棟目も当行でお願いしますね

「追加資料」って何？

将来のスケジュールも含めた事業計画案だよ、初心者なりに考えてまとめてみたんだよ

個人属性の評価として、銀行はコレを確認する。

例えば、こういうことだ。

誰が運営しても結果が同じ安定した物件を、安定して所有出来る人。
浪費はしない、コツコツ型が最後は勝つ、ということだ。

しっかりと貯金して、低金利を獲得する準備を進めよう。
現金を持っていると、融資はかなり有利に進む。

銀行から2軒目以降の融資を勝ち取るには？

このシリーズの第1話にも記載した通り、サラリーマンは個人属性に基づく与信枠が銀行から与えられる。
この額は銀行や経済状況によって違うと考えられるが、概ね年収の「年収の10倍から20倍が借入限度」と言われている。

「セミリタイヤへの融資編　-第1話-」

サラリーマンが不動産投資でローン融資に有利な理由！脱サラへの近道

これには色々な考え方があるだろう。
おススメは、やはり1棟目の融資で与信枠を使い切らない。
すぐに2棟目を購入できるだけの、与信枠を残しておくのが良いと考えている。

貯金しながら2棟目を待つ。
好みの物件が出てきたら、購入する。
自分好み（場所や金額規模など）の物件なんて、1年に1回程度しか出会えない。
その間に貯金もして、1棟目の残債も減らしておく。

2棟目の後は、同じようにして3棟目にむけて貯金をして…を繰り返す。
1棟目や2棟目で、大きな金額規模の物件にチャレンジしていると、与信枠を使い切ってしまい、3棟目や4棟目あたりで購入できない期間が出る。
しかしそれは、サラリーマンであれば仕方がない。

その時は貯金の中から、法人所有で小さな金額の中古戸建などを、現金や政府系金融機関を使用して購入。
セミリタイヤ準備に向けて、リフォームや集客の勉強をしながら、与信枠の回復を待つ。

ただし、何もしないで与信枠の回復を待っていると、数年かかってしまう。
1棟目、2棟目の売却も視野に入れていこう。

まとめ

サラリーマンが、いくら銀行から融資を受けやすくても、個人属性からくる与信枠以上は借りられない。
この与信枠を事前に知っておき、上手に使っていく必要がある。

与信枠を増やしたいが、年収は自分の意志ではそう簡単に上げられない。
貯金をして、現金を持っていることを銀行にアピールしていこう。

次の記事では、サラリーマン大家と専業大家は具体的に何が違うのか、考察してみた。
サラリーマン大家の初期ステージ、規模拡大ステージ、卒業ステージ、専業大家ステージ、それぞれ違う行動を取っていく必要がありそうだ。
参考にして欲しい。

「セミリタイヤへの融資編　-第3話-」

セミリタイヤを目指すサラリーマン大家の不動産投資ローン融資の戦略

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