サラリーマン大家の不動産投資ローン融資で低金利を実現するには?

国内不動産投資
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サラリーマンは、金融機関の基準に沿って物件を選んでいれば、割と簡単にお金を借られる。

我々サラリーマンは、この有利な属性をうまく利用して不動産投資を進めていくべきだ。
まずは融資で労力を使わずに進める方が、最終的に近道になる可能性が高い。
将来のリタイヤを目指すには規模拡大が必要。
規模拡大するには、銀行から融資を受け続けるしかない。

融資の話は少し長いので「セミリタイヤへの融資編」として、3話に分けて記事にした。
今回は第2話。
第1話を読み直したい方は下記より。

「セミリタイヤへの融資編 -第1話-」

サラリーマンが不動産投資でローン融資に有利な理由!脱サラへの近道

融資を使って規模拡大
・我々サラリーマンの属性を生かし、有利な条件の融資を受ける
・次の物件、次の物件と、融資を受け続けていく

上記を実現して、なるべく早くローン残債を減らしながら次の物件に進みたいところだ。

ローン残債を早く減らし、融資を受け続けて規模を拡大していく際の2つの心得とは?

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銀行から低金利を勝ち取るには?

残念なことに、サラリーマン向けの物件は安定している分、収益性が良くない
1億円の物件で、キャッシュフローが100万円は良い方だ。
その中でも収益性を高めたいと考えたら、銀行から低金利を勝ち取るしかない。

物件の評価が出ていたとしても、購入希望者の人物評価は入る。
この際、銀行が好むような属性を提示できれば、低金利の融資を受けられる場合もある。

私も、初めの1棟目は不動産会社からこう言われていた。

不動産担当
「金利1.65%」で考えておいてくださいね
基本的な金融交渉は、不動産会社に任せていた。
しかし念のため、私の方から銀行に追加資料を提示し積極的にアプローチしたところ、最終的な銀行からの融資条件は「金利1.25%」だった。
銀行担当
将来の事業展開に期待しています、2棟目も当行でお願いしますね
銀行融資の担当者とのコメント付き。
うれしい誤算だった。
リュウ
「追加資料」って何?
初心者な俺
将来のスケジュールも含めた事業計画案だよ、初心者なりに考えてまとめてみたんだよ
初心者には出来ることには限界があるが、やれることは全てやっておいたほうがいい例だ。

個人属性の評価として、銀行はコレを確認する。

銀行の人物評価
・勤務先
・勤続年数
・年収
・年収の推移
・貯蓄額や資産総額
ここでも物件と同じく「安定性」が求められる。
安定した会社で、安定した給料をもらい続けているか。
その給料を「浪費」しないで、安定して貯金し続けているか。
その結果、どれほどの貯蓄をしているか。

例えば、こういうことだ。

年収1200万円の浪費家
・外資系会社
・外車保有
・タワーマンション家賃20万
・貯蓄額500万円
・独身
よりは、
年収700万円の堅実家
・中堅会社
・軽自動車
・マンション家賃10万円
・貯蓄額2000万円
・既婚(子供有)
の方が評価される場合が多い。

誰が運営しても結果が同じ安定した物件を、安定して所有出来る人
浪費はしない、コツコツ型が最後は勝つ、ということだ。

しっかりと貯金して、低金利を獲得する準備を進めよう。
現金を持っていると、融資はかなり有利に進む。

銀行から2軒目以降の融資を勝ち取るには?

このシリーズの第1話にも記載した通り、サラリーマンは個人属性に基づく与信枠が銀行から与えられる。
この額は銀行や経済状況によって違うと考えられるが、概ね年収の「年収の10倍から20倍が借入限度」と言われている。

「セミリタイヤへの融資編 -第1話-」

サラリーマンが不動産投資でローン融資に有利な理由!脱サラへの近道

この与信枠を1棟目の融資で使い切ってしまうと、次の2棟目の融資まで時間がかかってしまう。
1棟目のローン残債を減らし、与信枠の回復を待つしかないからだ。

これには色々な考え方があるだろう。
おススメは、やはり1棟目の融資で与信枠を使い切らない
すぐに2棟目を購入できるだけの、与信枠を残しておくのが良いと考えている。

貯金しながら2棟目を待つ
好みの物件が出てきたら、購入する。
自分好み(場所や金額規模など)の物件なんて、1年に1回程度しか出会えない
その間に貯金もして、1棟目の残債も減らしておく。

2棟目の後は、同じようにして3棟目にむけて貯金をして…を繰り返す。
1棟目や2棟目で、大きな金額規模の物件にチャレンジしていると、与信枠を使い切ってしまい、3棟目や4棟目あたりで購入できない期間が出る。
しかしそれは、サラリーマンであれば仕方がない。

その時は貯金の中から、法人所有で小さな金額の中古戸建などを、現金や政府系金融機関を使用して購入。
セミリタイヤ準備に向けて、リフォームや集客の勉強をしながら、与信枠の回復を待つ

ただし、何もしないで与信枠の回復を待っていると、数年かかってしまう。
1棟目、2棟目の売却も視野に入れていこう。

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まとめ

サラリーマンが、いくら銀行から融資を受けやすくても、個人属性からくる与信枠以上は借りられない
この与信枠を事前に知っておき、上手に使っていく必要がある。

与信枠を増やしたいが、年収は自分の意志ではそう簡単に上げられない。
貯金をして、現金を持っていることを銀行にアピールしていこう。

サラリーマンが融資のために行う事
・自分の属性で、いくらまで融資が受けられるのか、概算を知っておく。
・浪費をやめて生活経費も見直し、金利を下げるために資金を貯める。
・自分が受けられる融資枠を、初めの1棟目で使い切らないで、余力を残す。
1棟目の収益は全部貯金、一切手をつけずに次の物件に回す。
・なるべく自主的に金融機関と関わっておく。
・2-3棟目で与信枠を使い切っても、小さな金額の物件を現金購入して事業規模拡大を継続し、経験値と実績を貯めておく。
・良い売却タイミングが来たら、1棟目、2棟目は売却し、与信枠の回復を狙う。
ここから見えてくる、リタイヤに向けての心得とは?、
融資戦略を有利に進める2つの心得
・「ケチ」になろう
・コツコツ「地道」に行こう
サラリーマンのリタイヤを実現し、その後も融資を受け続けるための「コツ」だと定義したい。
不動産投資に、一発逆転はない
これを心がけて、小さくても正しい選択を地道に積み重ねよう

次の記事では、サラリーマン大家と専業大家は具体的に何が違うのか、考察してみた。
サラリーマン大家の初期ステージ規模拡大ステージ卒業ステージ専業大家ステージ、それぞれ違う行動を取っていく必要がありそうだ。
参考にして欲しい。

「セミリタイヤへの融資編 -第3話-」

セミリタイヤを目指すサラリーマン大家の不動産投資ローン融資の戦略

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