不動産投資の頭金は節約と貯金だけでは貯まらない!その解決法は?

国内不動産投資
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海外投資

龍久
こんにちわ、龍久です。今回は「不動産投資の頭金」について深堀していきます。僕の実体験による頭金の貯め方も、記事の最後に紹介しますね!
サラリーマンに向いている副業の1つに「不動産投資」があります。
不動産購入の頭金って、いくら必要なの?

頭金以外に、いくら貯まっていれば安心なの?

サラリーマン大家さんは、頭金をどうやって貯めてるの?

不動産投資の頭金って大きな金額のイメージだし、貯金を一気に使い切って、もし失敗したら取り返しもつかないのでは?

この不安が、不動産投資に挑戦したいけど、あと一歩が踏み出せない原因の1つです。

今回の記事では、「初めての不動産投資の頭金」をテーマにして、

・不動産投資ローンで借りる金額の目安
・物件による頭金の目安
・サラリーマン大家の頭金の貯め方
・頭金以外に確保しておく予算
・龍久流の頭金の貯め方
を解説していきます。僕自身が初めてサラリーマン大家さんになった時の、具体的な頭金の貯め方の話もしていきます。

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不動産投資ローンで融資を受けるには信用力が大事


サラリーマンが不動産投資を始める場合、不動産投資ローンを借りるのが一般的です。さすがに1棟アパートなど大型物件は、一括では不動産を購入できませんからね。

銀行が貸してくれる金額の目安として、初めて不動産投資にチャレンジするサラリーマンの場合は、年収の5倍から10倍の間、が一般的と言われています。

よって、この金額の範囲で物件を選んでいく事になります。

初めて不動産投資に挑戦する人と、すでに実績のある大家さんとでは、銀行の信用力が違います。
また、サラリーマンの年収勤務先勤務年数既婚未婚などの属性でも、銀行への信用力が違ってきます。
当然、個人の信用力によって借りられる金額も変わってくるのです。
龍久
常日頃から、自分の信用力を高めておく必要がありますね!
信用力を高めるポイント
・大手企業に勤める
・年収を高くする
・勤続年数を伸ばす
・結婚する
・貯金を貯める

「ハイそうですか」と、簡単に実行できる内容ではありませんが、「貯金を貯める」は誰でも実行可能ですし、実は銀行が一番評価する項目です。

何はともあれ、貯金しましょう。

不動産投資ローンでいくら借りれば安全なのか?

不動産投資の中でも1棟アパートは金額規模も大きいし、失敗した時の破産リスクを心配してしまいます。

しかし、収益性も高く、安定して運営できるリスクの低い収益物件であれば、大きな金額を銀行ローンで借りたとしても、実は問題ではありません

なぜなら、ローンの返済金額が大きくても、家賃収入が安定していれば、問題なく返済できるからです。

という事は、自分がいくら借りるのか、ではなく、銀行がいくら融資してくれるのか?という話になります。

購入しようとしている物件の収益安定性を、事前にしっかり計算して見定めておく事の方が、融資を受けるためには重要。
リスクを踏まえて、それでも資金がショートする可能性が無い物件であれば、融資金額の規模は、健全な不動産賃貸経営にあまり関係ありません。

健全な不動産賃貸経営をおこなえる融資の返済比率


僕自身もサラリーマンの立場でありながら、銀行から数億円の融資を受けていますが、家賃収入だけでローン返済と税金の支払いをおこなっています。

龍久
事前に収支計算すれば大丈夫です!僕もサラリーマンの給料で、不足分を補てんした、なんて経験は一度もありませんよ!
例えば、月の家賃収入が200万円で、ローン返済額が100万円であれば、突発的な修繕など出費があっても、問題ないわけです。これを「返済比率」と言います。この場合は、返済比率50%となりますね。
不動産投資の収支に関わるリスクは「空室」「老朽化対策」「税金」です。
物件の規模や、新築、中古などの条件でも変わりますが、返済比率50%以下であれば、安定した経営が出来る目安になります。新築の場合は、老朽化対策が不要なので、返済比率は少し高めでも安定経営できます。

重要なポイントなので、不動産投資を始める前に、しっかりと勉強しておきましょう。

不動産投資の頭金の目安はいくら?銀行の融資額は?

まず最初に知っておくべきことは、サラリーマンの属性、信用力、実績で、求められる頭金の割合も、変わってくるという事です。

また銀行は、不動産投資・アパート投資の場合、融資の対象となる物件も審査するので、融資審査によって融資額も変わります。

市場動向も、銀行の融資姿勢に影響を与えます。不動産市場に不安定な要素があったら、銀行は融資を引き締め、大きな頭金を求めてきます。

銀行の融資額の目安
一般的にはサラリーマン年収の5倍から10倍まで。

例)年収550万円、既婚、正社員、勤続年数7年、主任、貯金500万円

※このクラスの属性だと、銀行は融資対象者として評価する場合が多いです。

頭金の目安
一般的には物件価格の1割-2割の頭金を求められる。

例)物件価格5,000万円の中古アパート:頭金500万円-1,000万円

※物件の評価価値、市場動向によって大きく変わります。

ただ、銀行も金利で儲けなければならないので、高い信用力がある人には頭金を求めずに、しかも低い金利で貸す場合もあります

例えば僕の場合、2棟目のアパートを購入する時は、銀行側は1棟目の運営実績を考慮して、頭金は不要、しかも金利も1棟目よりも金利も低く融資してもらいました。

どちらにしても、貯金を大きく蓄えておくことが、銀行からの信用を得るためのコツです。

一般的なサラリーマンの不動産投資の頭金の貯め方

以前、僕の所属する「大家の会」で、アンケートを取ったことがあります。

会社員が頭金を貯める主な方法
【1位】所有物件の家賃を貯金
【2位】給料の一部を貯金
【3位】節約して貯金
【4位】株式やFXなどの投資
【5位】副業を行う
【6位】家族から借りる
大家の会とは、すでに収益物件を持っている大家さんが集まっている情報交換会です。なので【1位】所有物件の家賃を貯金、というのは理解できます。

そして1度、収益物件を入手して運営開始してしまえば、そこから生み出される家賃収入で、次の物件を増やしていける事を意味しています。

龍久
まさにお金がお金を生み出す、不動産投資の「複利の威力」が見て取れる結果ですね。
まだ物件を持っていない最初の段階では、【2位】給料の一部を貯金【3位】節約して貯金【4位】株式やFXなどの投資【5位】副業を行う、この辺りを行っていけば、加速して頭金を貯める事ができる可能性があるわけですね。

不動産投資で頭金以外に確保しておく予算


不動産投資で物件を購入する時に、頭金以外に忘れていけない費用が、大きく3つあります。

購入時(初期費用)
・物仲介手数料
・印紙税
・登録免許税
・司法書士報酬
・銀行ローン事務手数料
・ローン保証会社の保証料
・火災保険料
・団体信用生命保険料(金利に含まれる場合が多い)
・固定資産税の精算分

※初期費用は頭金以外に、物件価格の7%程度が必要になります。

例)5,000万円の中古アパート:初期費用350万円程度

購入後(1回限り)
・不動産取得税

※物件価格ではなく、物件評価額の2%-3%程度必要です。

購入後(毎年)
・管理費
・修繕積立費
・固定資産税
特に購入後の「不動産取得税」の金額を甘く見積もってしまい、不動産取得税の支払時期が来た時に、現金が残っていない、なんて場合もあります。
大きな金額が動く不動産投資の資金管理において「何とかなるだろう」は厳禁。
しっかり事前に計算して支出を想定しておくことは、不動産賃貸業のリスクを減らす絶対条件であり、これを行わない「なんちゃって投資」は「投機」と同じです。

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不動産投資の頭金まとめ

不動産投資の頭金、初期費用、購入後に発生する費用の規模はイメージできましたか?

参考例で、再確認します。

<必要な資金の参考例>

5,000万円の中古アパートの場合、必要経費はいくら?

・頭金2割: 1,000万円(銀行次第)
・初期費用7%: 350万円(約)
・不動産取得税: 30万円(約)

必要な資金:1,380万円

頭金が2割より少なくても良い場合もありますが、高属性で信用力が高い場合や、物件価値の評価額が高い場合のみです。

さらに、頭金が0円でも融資を受けられる「フルローン」もありますが、頭金を入れなければローンの支払いが大きくなるだけで、返済比率は悪化して運営リスクも高まります。

龍久
「フルローン」を利用する場合は、特に事前の収支計算が重要になりますね。

不動産投資の頭金は節約と貯金だけでは貯まらない


5,000万円規模の1棟アパート投資に必要な資金が「1,380万円」と言われて、かなり凹んでいるサラリーマンの読者も多くいらっしゃると思います。

それは当然の話です。この金額は、普通のサラリーマンが容易に貯められる金額ではありません。年収500万円の給料から節約しまくって、貯金に励んでも、年間100万円-150万円の貯蓄が出来れば上出来でしょう。

これでは5,000万円規模の1棟アパート投資に必要な資金「1,380万円」を貯金するのに、10年かかってしまいます。

龍久
僕も同じ状況でしたよ。これでは不動産投資なんて出来ないじゃん!と、考えて、僕の場合は、給料以外から資金を貯めることにしたんですね。
不動産投資の複利の威力を加速させるには、いかに早く頭金を貯めるのか、が重要になってきます。家賃という複利収入だけで生活できるようになれれば、脱サラも可能になるわけです。

では、僕が何をして不動産投資の頭金を貯めたのか、具体的に説明していきます。

【龍久流】不動産投資の頭金の貯め方のコツ

僕が1棟目のアパートを入手する前に頭金を貯めるために行っていた事は、大きく3つあります。

頭金を貯めるために行った3つの事
・株式投資
・FXとバイナリーオプション
・インターネットビジネス
サラリーマンの給料から貯金だけして、不動産投資を行っている人は、僕の周りでは実は少数派。
龍久
給料の一部を貯金だけしていては、不動産投資の規模拡大なんて不可能だって、皆、知ってるんですね。
多くのサラリーマン大家が、何かしらの副業で副収入を得て、その資金を不動産に再投資しているわけです。

稀にサラリーマンの給料の貯金だけで、銀行の信用を勝ち取り、規模拡大している人もいますが、これは超高給取りだけの特権です。

僕の場合、FXは失敗してしまった苦い経験もあります。でも、懲りずに副業を継続して「株式投資」「バイナリーオプション」「インターネットビジネス」どれも数百万単位の副収入に繋がり、1棟目のアパートの頭金になりました。

そして、この3つの副業は現在でも行っている内容です。

例えば、「バイナリーオプションって何?儲かるの?」って思った方は、この記事を参考にしてみてください。

バイナリーオプションとは?初心者でも負けないハイロー必勝ルール

不動産投資の規模拡大の初期段階で、複利効果を加速させるコツは「給料以外の副収入」を得て、その副収入を「不動産に再投資する」事だと考えています。

サラリーマンの給料から資金を捻出するだけではなく、不動産投資を加速させるために、別の収入源を考えてはいかがでしょうか。

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