サラリーマンが不動産投資を行う場合、自分の「属性」を客観的に把握する必要がある。
属性とは、職業、役職、年収、勤続年数を指す。
この属性によって、融資額や金利が変わってくる。
そもそも、融資を受ける金融機関も変わってくる。
その属性を把握せずに、例えば低属性サラリーマンが高属性サラリーマンと同じように進めても、その先にゴールは無い。
要は、自分の属性を客観的に把握して、それに合った不動産投資の戦略を考える必要がある、という事だ。
借りる先も変わってくる。
色々な考え方もあるが、ここでは上の2人の兄妹を参考に、属性別に戦略を考えてみよう。
不動産投資を副業で始める高属性サラリーマンの戦略
銀行が判断基準を変える属性の境目を「年収700～800万」としよう。
市場の動向や金融機関の融資姿勢で上下するので、あくまで参考値。
ただ、昨今の状況を見ていると、今のところ現実的な値となっている。
貯金が無いなら、まずは浪費癖を直す事。
貯金できない人は、間違いなく不動産投資には向かない。
こつこつ貯めている過程と結果も、金融機関から評価を受ける対象だ。
この場合、個人的にお勧めするのは、まず買ってしまう事。
投資は時間と共に育つので、まずは複利を発動させるために、買ってしまう。
複雑な知識は、その1件目で学んでいけばいい。
修繕や集客の手間のかからない物件だ。
この手の物件を提案している不動産業者は沢山あるので時間をかけなくても見つかるだろう。
それらのセミナーに一通り出てみる。
最終的に一社に絞って購入する事になるが、ここで高属性サラリーマンは注意しなければならない。
高属性サラリーマン特有のワナが待っているからだ。
1億の物件を扱うより、2億の物件の方が手数料が高くなるからだ。
手間が同じなのに手数料は倍になるなら、どんな物件を紹介するのか明白だ。
与信枠いっぱいの大きな規模の物件を購入してしまうと、規模拡大のための2軒目を購入するまで、与信枠の回復をずいぶん待たなくてはいけない。
よって、まずは自分の年収の5－8倍ぐらいで探すのが良いと考える。
それぐらいであれば、家賃収入と給料からの貯金で、すぐに与信枠が回復する。
ただし、例え自分の給料に見合った融資を受けるとしても、ここにもワナがある。
不動産業者も儲ける必要があるし、建売の場合は投資家は色々な手間をかける必要が無いので、多少の手数料は払う必要があるのは理解するとして、法外な金額ではないか判断しよう。
例えば同じ6000万で物件を購入するにしても、価値が5000万では1000万の差、4000万の物件では2000万の差になる。
後者の場合は、与信枠の回復に2倍の時間がかかってしまい、規模拡大のスピードが落ちてしまう。
そうすれば、良い物件の判断が出来るようになる。
そして、キャッシュフローがいくら残るのか、という計算も出来るようになりたい。
1軒目の購入でキャッシュフローが低い場合、金融機関から「投資スキルに疑問アリ」と判断されてしまう場合がある。
税金も含めて最低限の知識をもって、いくらのキャッシュフローが出るのか、計算できるようになっておきたい。
まず初めは、概算が計算できればいい。
今すぐにでも不動産投資を始められる属性なので、出来るだけ早く取り組んで、雪だるま式に増やすための複利を発動させたい。
不動産投資を副業で始める低属性サラリーマンの戦略
銀行融資で大きく借りられない属性の場合は、じっくり行くしかない。
まずは頭金を貯めよう。
この属性でおすすめしたいのは、ずばり競売物件だ。
不動産に携わる場合は、競売と書いて「きょうばい」ではなく「けいばい」と読んでおこう。
少しでも安く良いものを買うためだ。
そうすれば投資金額に対しての効率も上がり、キャッシュフローも出る。
前項で説明した新築一棟アパートで、月のキャッシュフローを10万出すには1億の物件が必要になったりする。
しかし、競売の場合だと800万の物件で同じだけのキャッシュフローが出たりする。
その分、手間がかかるという事だ。
金額規模は、リフォーム費用も含めて400万以下で、家賃5万が理想だ。
これは利回り15％だ。
これは、問題なく貸してくれるだろう。
2建目では、もう少し大きな金額を借りることが出来る。
この戦略の場合は、このように徐々に規模を増やしていく。
ただし一定数増やしていくと、リフォームや修繕の手間も多いため、副業ではキャパオーバーするだろう。
利益の出る物件は売却していきながら、戸建てだけでなくアパートにもチャレンジしていこう。
さらに、大家として物件再生の実績を積んでいけば、サラリーマン属性が低くても日本政策金融公庫だけでなく、地方銀行の融資を受けられるようになる。
まとめ
属性ボーダーライン「年収700～800万」と設定して、自分の融資戦略を考えてみよう。
例えば、月100万円のキャッシュフローを7年後に実現したいのであれば、どのような手順で進めればいいのかと考えてみよう。
実際の数字をはじきながら、1件目の物件の規模、2軒目までの期間、キャッシュフローはいくら、貯金はいくら、銀行はいくら融資してくれる、などを概案でも計画表にしてみよう。
新しい知識が加わった時に、修正していけばいい。
・価値評価の高い「新築もしくは築浅」アパート
・物件を評価する方法について勉強する
「年収700～800万」以下
・競売物件の戸建てを現金購入
・リフォームや集客について勉強する
これ以外にも色々な方法があると思う。
もしアイデアが生まれたら、その案が成り立つのか計算してみよう。
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