不動産投資で脱サラしセミリタイヤ可能になる具体的な3つの目標値

国内不動産投資
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サラリーマン大家としてどのステージに到達したら、サラリーマンをリタイヤできるのだろうか。
具体的な規模や数字、期間を知りたい

前回までの2記事で、リタイヤを目指すサラリーマン大家の現実と進め方を紹介した。

不動産投資なぜ儲からない?理想と現実を現役サラリーマン大家が体験

サラリーマン大家は不動産投資で脱サラ可能?法人化タイミングが重要

その内容を踏まえて、不動産でリタイヤすると考えた場合、下記の条件をクリアしているのは想像できると思う。

不動産投資でリタイヤする条件
・十分な生活ができる安定性
・物件維持できる収入規模
・リスク分散ができている
これでは抽象的なので、具体的な数字に落とし込んでみよう。
不動産投資でリタイヤを目指しているサラリーマンにとって、具体的な目標が見えてくる。

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脱サラしても生活できる収入規模とは?

サラリーマンと同レベルの生活を維持したいのであれば、まずはサラリーマンの年収が必要になる。
これにはどれほどの規模が必要か?

投資をする者の心構えとして、贅沢はしない事
ただし、家族には充実した生活を送ってもらいたい。
生活するのに十分な年収を「600万円」と設定。

これ以上必要なら、それは浪費だ。
サラリーマン大家からリタイヤを実現した専業大家の方の生活は、実に質素だ。
成功する前と、生活スタイルは変わらないことが多い。

ポイント
・生活費600万円/年

不動産投資を継続するための費用とは?

リタイヤ後に必要な費用として、生活費以外に何があるか。

必要経費
・修繕用の積立費用
・次の物件を買い進めるための資金
この2点だ。

一般的に必要と言われているのが、10年周期の大規模修繕
例えば、雨漏り対策の屋根補修や外壁塗装だ。
仮に1億円の物件が8棟で概算すると、10年毎に修繕費400万円x8棟で合計3200万円が必要。
1年あたり320万円を積み立てておく必要がある。

次の物件を購入するための費用はどれぐらい用意すればいいか。
フルローンで1億円の物件を購入するとしたら、諸費用で500万円は必要だ。

ポイント
・修繕積立320万円/年
・次の物件資金500万円/年

リタイヤ実現するための目標収入値は?

前項までの金額をまとめると、下記になる。

リタイヤに必要な3つの費用
・生活費600万円
・修繕積立費320万円
・次の物件取得費500万円
ポイント
・合計1420万円
税金や全ての費用を支払ったあと手元に1420万円が残れば、リタイヤしても問題ない収入レベルと考える。

リタイヤ実現するための期間は?

リンク先の別記事で説明した私の実体験として、1棟目の新築アパートの場合は1%未満の投資効率

不動産投資なぜ儲からない?理想と現実を現役サラリーマン大家が体験

2棟目、3棟目から中古物件にもチャレンジしたと仮定して、投資効率が2%に改善したと仮定しよう。
これを実現するには、利回り10%以上の物件になるはず。
1420万円を投資効率2%で実現するには、合計7億円の物件が必要になる。
毎年、1億円の規模を購入していくとして、7年必要だ。
ポイント
・7億円規模の投資が必要
・1年に1億円規模の投資で7年必要

実際は物件をずっと持っているわけではなく、売買も行うことになる。
差益が出る場合もあるので、その時は次に購入する物件へ頭金として補填しよう。
フルローン融資を受けるより、投資効率は向上するだろう。
7年待たずに、一気に加速するチャンスだ。

サラリーマン大家から専業大家になった方の多くが、リーマンショック後の不動産を買い、マイナス金利時代の不動産値上がりで売却を実現し、キャッシュを得ている。
そのキャッシュで次の新しい物件を買い、加速を実現している。
物件を買い進めていれば、そのようなチャンスを迎えることもできる。

リスク分散って具体的にどうするの?

場所や少子化による空室リスクは、知識やスキルで対応できるリスクなのでここでは議論しない。
災害リスクについて考えよう。

何よりも怖いのは地震だ。
建物自体の価値は保険で対応できるが、長期で収入が途絶えることを考えなければならない。

そうなると、場所の分散を考える必要がある。
あまり同じ場所に集中するのではなく、同じ首都圏でも、東京、神奈川、埼玉など分散することが必要。
災害が発生した時に、収入0円になってしまうリスクを避けよう。
ローンが支払えなくなるからだ。

サラリーマン大家から専業大家になった方の多くは、このリスク対応も出来ている。
中には海外不動産を行い、日本円が持つ為替リスクや増税リスク、いわゆるカントリーリスクにも対応している方もいる。
不動産も投資である以上、資産を守るためのリスク分散は有効な手段だ。

ポイント
・卵は同じカゴに入れるな。場所を変えて投資する。
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まとめ

サラリーマンが不動産投資で、リタイヤを実現しようとした場合の目標値はこうなるだろう。

リタイヤ実現への目標値
・キャッシュフロー1420万円を目標にする。
・1年に1億規模(投資効率2%維持する)の購入継続を実現する。
・その場合、リタイヤ実現には約7年かかるが、売却益がでたら期間は短くなる。
・売却チャンスが来たら売却し、そのキャッシュを次の購入資金とする。
・1棟目から法人所有で開始して、法人融資を受けられる実績を積む。
・物件は地域を分散する。
具体的な目標値のみを抜き出すと3つになる。
ただし、人によってリタイヤを決めるタイミングは違うし、自分の目標と計画を立てる際の1つの参考値として見て欲しい。
リタイヤ実現の参考値
・リタイヤまでにキャッシュフロー1420万円の実現
・年間キャッシュフローで200万円の物件を毎年購入
・7年で実現
一番難しいのは、物件を買い続けることだ。
融資を実現してくれる業者探し、もしくは銀行開拓が重要だ。

また、法人としての実績が認められれば、法人として融資を受けやすくなる。
その為には、数年の法人運営の実績が必要だ。
節税の観点から、法人化もリタイヤには絶対必要な要素である。
1棟目から予定に組み込んでおきたい。

この記事は3部構成のうちの第3部。
前回までの記事を参考にしたい方はコチラをどうぞ。

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